税務対策

【2025年最新】小規模宅地等の特例を最大限活用する方法

公開: 2025-10-25

更新: 2025-10-25

この記事の結論

小規模宅地等の特例を活用すれば、相続税評価額を最大80%減額でき、数百万円〜数千万円の節税が可能です。ただし、テレワーク・二拠点生活の普及により、適用判定が複雑化しています。不動産鑑定士の視点から、評価額の正確な算定方法と、実務での注意点を解説します。

1. 小規模宅地等の特例とは【基礎知識】

1-1. 特例の概要（最大80%減額）

小規模宅地等の特例は、相続税を計算する際に、自宅や事業用の土地の評価額を大幅に減額できる制度です。この特例を適用することで、相続税の負担を劇的に軽減することができます。

例えば、評価額が5,000万円の自宅の土地であっても、この特例を使えば1,000万円（80%減額）として相続税を計算できます。この差額4,000万円が課税対象から外れるため、相続税率が30%の場合、約1,200万円もの節税が実現できるのです。

1-2. なぜこの特例が重要なのか（節税効果の大きさ）

相続財産の中で不動産が占める割合は非常に高く、特に首都圏では相続財産の50%以上が不動産というケースも珍しくありません。そのため、不動産の評価額をどれだけ下げられるかが、相続税の総額を大きく左右します。

小規模宅地等の特例は、以下の理由から相続税対策の中でも最も重要な施策の一つです：

減額幅が最大80%と非常に大きい
適用できる面積が広い（居住用で330㎡まで）
税制改正の影響を受けにくい安定した制度
生前対策として計画的に活用できる

1-3. 適用できる人、できない人

この特例を適用できるのは、主に以下のような方です：

適用できる人

被相続人と同居していた配偶者や親族
被相続人の事業を引き継ぐ親族
被相続人の賃貸不動産を引き継ぐ親族

適用できない人

被相続人と別居しており、自己所有の家に住んでいる親族
相続後すぐに不動産を売却する予定の相続人
要件を満たす期間、不動産を保有・使用しない相続人

ただし、テレワークの普及により「同居」の定義が曖昧になってきており、2025年現在、実務での判定がより慎重に行われるようになっています。

2. 特例を受けられる3つのパターン

2-1. 【居住用宅地】：330㎡まで80%減額

被相続人が居住していた自宅の土地について、330㎡（約100坪）までの部分を80%減額できます。これは最も利用頻度の高いパターンです。

主な適用要件

被相続人の配偶者が相続する場合：無条件で適用可能
同居親族が相続する場合：相続税の申告期限まで居住・所有を継続
別居親族が相続する場合：3年以内に自己所有の家に住んでいないこと（家なき子特例）

2-2. 【事業用宅地】：400㎡まで80%減額

被相続人が事業（農業、製造業、小売業など）を営んでいた土地について、400㎡までの部分を80%減額できます。

主な適用要件

事業を引き継ぐ親族が相続すること
相続税の申告期限まで事業を継続すること
申告期限まで土地を所有すること

個人事業主や自営業の方にとって、事業の継続と相続税の軽減を両立できる重要な制度です。

2-3. 【貸付用宅地】：200㎡まで50%減額

被相続人が賃貸していた不動産（アパート、駐車場など）の土地について、200㎡までの部分を50%減額できます。

主な適用要件

相続開始前3年以上、貸付事業を営んでいたこと
相続税の申告期限まで貸付事業を継続すること
申告期限まで土地を所有すること

注意点として、2025年の税制では「相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した宅地」には特例が適用されない制限があります。

2-4. 併用する場合の計算方法

複数種類の宅地を相続する場合、以下の調整計算式に基づいて適用面積を計算します：

計算式

居住用の適用面積 × 200/330 + 事業用の適用面積 × 200/400 + 貸付用の適用面積 ≤ 200㎡

例えば、居住用200㎡と貸付用100㎡を相続する場合：

200㎡ × 200/330 + 100㎡ = 121.2㎡ + 100㎡ = 221.2㎡ > 200㎡

この場合、調整が必要になるため、どの土地を優先的に特例適用するかの選択が重要になります。

3. 最大80%減額の計算例【具体的な数値で解説】

3-1. 事例1：土地面積200㎡、路線価30万円/㎡のケース

前提条件

土地面積：200㎡
路線価：30万円/㎡
相続人：配偶者（同居）
建物：自宅

計算

特例適用前の評価額：
- 30万円/㎡ × 200㎡ = 6,000万円
特例適用後の評価額：
- 6,000万円 × 20%（80%減額） = 1,200万円
減額効果：
- 6,000万円 - 1,200万円 = 4,800万円の減額
相続税の節税額（相続税率30%と仮定）：
- 4,800万円 × 30% = 約1,440万円の節税

3-2. 事例2：土地面積400㎡、路線価20万円/㎡のケース

前提条件

土地面積：400㎡（330㎡まで特例適用可能）
路線価：20万円/㎡
相続人：同居親族
建物：自宅

計算

特例適用前の評価額：
- 20万円/㎡ × 400㎡ = 8,000万円
特例適用部分（330㎡）：
- 20万円/㎡ × 330㎡ × 20% = 1,320万円
特例非適用部分（70㎡）：
- 20万円/㎡ × 70㎡ = 1,400万円
特例適用後の評価額：
- 1,320万円 + 1,400万円 = 2,720万円
減額効果：
- 8,000万円 - 2,720万円 = 5,280万円の減額
相続税の節税額（相続税率30%と仮定）：
- 5,280万円 × 30% = 約1,584万円の節税

3-3. 節税額の試算（相続税率との関係）

相続税の節税額は、相続財産の総額によって異なります。以下は相続税率ごとの節税効果の目安です：

相続財産総額	相続税率	4,000万円減額時の節税額
5,000万円以下	10-15%	400万円-600万円
1億円	20-30%	800万円-1,200万円
2億円	40%	1,600万円
3億円以上	50-55%	2,000万円-2,200万円

このように、相続財産が多いほど、小規模宅地等の特例による節税効果も大きくなります。

4. 適用要件の詳細【2025年最新版】

4-1. 【居住用】配偶者、同居親族の要件

配偶者が相続する場合

無条件で特例を適用できます
相続後すぐに売却しても問題ありません
最も確実に特例を適用できる方法です

同居親族が相続する場合

被相続人と相続開始直前まで同居していたこと
相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで継続して居住すること
申告期限まで土地を所有し続けること

別居親族が相続する場合（家なき子特例）

被相続人に配偶者や同居親族がいないこと
相続開始前3年以内に、相続人または配偶者の持ち家に住んでいないこと
相続開始時に住んでいる家を過去に所有したことがないこと
申告期限まで土地を所有し続けること

4-2. 【居住用】所有期間、居住期間の要件

2025年現在、以下の期間要件が設定されています：

被相続人側の要件

特に所有期間の制限はありません
相続開始直前まで居住していればOKです
ただし、相続直前に慌てて転居した場合は否認される可能性があります

相続人側の要件

同居親族の場合：相続開始前から同居していること
家なき子特例の場合：過去3年間、持ち家に住んでいないこと
申告期限（10ヶ月）まで居住・所有を継続すること

4-3. 【事業用】事業継続要件

事業用宅地の特例を受けるには、以下の要件を満たす必要があります：

被相続人の事業を相続人が引き継ぐこと
申告期限まで事業を継続すること
申告期限まで土地を所有すること
事業の規模を著しく縮小しないこと

注意点

事業を廃止した場合は特例が適用されません
別の事業に転用した場合も適用外となります
ただし、自然災害などのやむを得ない事情がある場合は例外が認められることがあります

4-4. 【貸付用】貸付事業の要件

2025年の税制では、貸付用宅地の特例適用に以下の厳格な要件があります：

3年ルール：相続開始前3年以上、継続して貸付事業を行っていること
事業規模：一定の事業規模（おおむね5棟10室以上）があること
継続要件：申告期限まで貸付事業を継続すること

2025年の改正点

相続開始前3年以内に新たに貸付を開始した宅地は、原則として特例の対象外となりました。ただし、以下の場合は例外として認められます：

既存の貸付事業の用に供していた宅地を拡張した場合
被相続人が事業的規模で貸付事業を行っていた場合

5. テレワーク時代の適用判定【差別化ポイント】

5-1. テレワークで実家に帰省中の場合、同居とみなされるか

コロナ禍以降、テレワークの普及により、実家で仕事をする会社員が増えています。このような場合、「同居」とみなされるのでしょうか。

税務署の判断基準

生活の本拠がどこにあるか
- 住民票の所在地
- 郵便物の送付先
- 公共料金の契約名義
- 日常的な生活実態
一時的な滞在か、恒常的な居住か
- 週に何日程度実家にいるか
- 私物や衣類をどちらに置いているか
- 食事や洗濯をどこでしているか

実務上のポイント

不動産鑑定士の視点から見ると、以下のような状況であれば「同居」と認められる可能性が高いです：

週の半分以上（4日以上）を実家で過ごしている
住民票を実家に移している
電気・ガス・水道の使用実績がある
郵便物や宅配便の受取先が実家になっている

一方、週末のみの帰省や、月に数日程度の滞在では、「同居」とは認められにくいでしょう。

5-2. 二拠点生活の場合、どちらが主たる住居か

都会と地方を行き来する二拠点生活が増えていますが、相続税の計算では「主たる住居」がどちらかを明確にする必要があります。

判定のポイント

滞在日数：年間を通じてどちらに長く滞在しているか
生活の中心：家族との同居、仕事の拠点はどちらか
住民票：どちらに登録しているか
公共料金：水道光熱費の使用量はどうか

実務事例

ケースA：平日は東京のマンション（所有）、週末は実家（親と同居）
- この場合、東京が主たる住居と判定される可能性が高い
- 実家は「別居」扱いになり、特例適用は困難
ケースB：平日は東京の賃貸マンション、週末は実家（親と同居）
- 住民票が実家にあり、実家での滞在日数が年間150日以上
- この場合、実家が主たる住居と認められる可能性がある

不動産鑑定士からのアドバイス

二拠点生活を送っている方が将来的に小規模宅地等の特例を活用したい場合、以下の準備をお勧めします：

実家を主たる住居にする場合、住民票を移す
実家での滞在日数の記録を付ける
公共料金の使用実績を残す
郵便物の送付先を実家にする

5-3. 親が介護施設に入所している場合の適用可否

被相続人が介護施設に入所している場合でも、一定の要件を満たせば特例を適用できます。

適用できるケース

要介護認定または要支援認定を受けている
老人ホーム、介護施設に入所している
入所前まで、自宅に居住していた
自宅を他の用途（賃貸など）に使用していない

適用できないケース

健康上の理由ではなく、任意で施設に入所した場合
自宅を賃貸に出している場合
入所後、建物を取り壊した場合

実務での注意点

介護認定書類の保管が重要です
施設への入所契約書を保管してください
自宅が空き家状態でも、定期的な管理（清掃、換気）の記録があると有利です

5-4. 実務での判定基準（住民票、光熱費、郵便物など）

税務署は「同居」の実態を以下の客観的証拠で判断します。

重要度の高い証拠

住民票（最重要）
- 同居の第一の証拠
- ただし、住民票だけでは不十分なケースもある
公共料金の使用実績（重要）
- 電気・ガス・水道の使用量
- 継続的な使用実績があることが重要
郵便物・宅配便の受取実績（重要）
- 銀行の明細、クレジットカードの請求書など
- 日常的に郵便物が届いていることが証明になる
家財道具の配置（参考）
- 衣類、日用品、私物の保管状況
- 生活実態を示す重要な証拠

不動産鑑定士の実務アドバイス

同居の事実を証明するため、以下の記録を残しておくことをお勧めします：

月次の公共料金の領収書（最低1年分）
郵便物の受取記録（重要な書類は保管）
住民票の履歴（いつから同居していたか）
家族の写真、日記など（生活実態を示すもの）

将来の相続に備え、今から準備を始めることが重要です。

6. 不動産鑑定士が教える：評価額算定のポイント【差別化ポイント】

6-1. 路線価方式と倍率方式の違い

土地の評価額を計算する方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式

対象地域：市街地、都市部
計算方法：路線価 × 土地面積 × 補正率
路線価とは：道路に面した1㎡あたりの標準的な土地の価格
公表時期：毎年7月1日（国税庁）

例

路線価：30万円/㎡
土地面積：200㎡
補正率：1.0（整形地の場合）
評価額：30万円 × 200㎡ × 1.0 = 6,000万円

倍率方式

対象地域：郊外、農村部など路線価が設定されていない地域
計算方法：固定資産税評価額 × 倍率
倍率とは：地域ごとに設定された係数（通常1.1〜1.5倍程度）
公表時期：毎年7月1日（国税庁）

例

固定資産税評価額：4,000万円
倍率：1.1
評価額：4,000万円 × 1.1 = 4,400万円

どちらの方式を使うか

国税庁の路線価図・評価倍率表で確認できます
路線価が設定されていれば路線価方式、設定されていなければ倍率方式を使用します

6-2. 不整形地補正、間口狭小補正の適用

土地の形状や接道状況によって、評価額を減額できる「補正」があります。これを正確に適用することで、評価額を大幅に下げられる可能性があります。

主な補正の種類

不整形地補正
- 土地の形が不整形（四角形ではない）の場合
- 減額率：5%〜40%程度
- 例：三角形の土地、旗竿地など
間口狭小補正
- 道路に接する間口が狭い場合
- 減額率：最大10%程度
- 例：間口が4m未満の土地
奥行長大補正
- 奥行きが間口に比べて極端に長い場合
- 減額率：最大10%程度
- 例：間口5m、奥行50mの土地
がけ地補正
- 土地の一部ががけ地になっている場合
- 減額率：がけ地の割合に応じて10%〜47%程度

実務での適用例

土地A（整形地）：

路線価：30万円/㎡
面積：200㎡
補正：なし
評価額：30万円 × 200㎡ = 6,000万円

土地B（不整形地）：

路線価：30万円/㎡
面積：200㎡
補正：不整形地補正（0.85）、間口狭小補正（0.94）
評価額：30万円 × 200㎡ × 0.85 × 0.94 = 4,794万円
減額効果：1,206万円

このように、補正を正確に適用することで、評価額を大きく下げることができます。

6-3. 評価額を正確に算定することの重要性

不動産の評価額を正確に算定することは、相続税の適正な納税と節税の両面で極めて重要です。

過大評価のリスク

必要以上の相続税を支払ってしまう
小規模宅地等の特例を適用しても、節税効果が減少
払いすぎた税金は、基本的に戻ってこない

過小評価のリスク

税務調査で指摘され、追徴課税を受ける可能性
延滞税や加算税が課される
最悪の場合、重加算税（35%〜40%）が課される

不動産鑑定士が評価する価値

専門家による評価には以下のメリットがあります：

補正の漏れがない
- 素人では見落としがちな補正項目を全て考慮
- 間口狭小、奥行長大、不整形地など複数の補正を組み合わせて適用
特殊な土地への対応
- 市街化調整区域、農地、山林など特殊な土地の評価
- 私道、無道路地、借地権などの複雑な権利関係の評価
税務署への説明力
- 評価の根拠を明確に示せる
- 税務調査でも説得力のある資料となる

6-4. 実務事例：評価額の正確な算定で200万円節税したケース

事例：相続人B様（60代男性）のケース

相続財産

被相続人：父（85歳で死亡）
不動産：都内の自宅土地（250㎡）
路線価：40万円/㎡
建物：築30年の木造住宅

当初の自己評価

評価額：40万円/㎡ × 250㎡ = 1億円
小規模宅地特例適用後：1億円 × 20% = 2,000万円
相続税試算：約600万円

不動産鑑定士の評価

詳細な現地調査の結果、以下の補正が適用できることが判明：

不整形地補正：0.90（土地の形が五角形）
間口狭小補正：0.97（間口3.5m）
奥行長大補正：0.95（奥行が間口の10倍以上）

修正後の評価額

40万円/㎡ × 250㎡ × 0.90 × 0.97 × 0.95 = 8,280万円
小規模宅地特例適用後：8,280万円 × 20% = 1,656万円
評価額の差額：1億円 - 8,280万円 = 1,720万円

節税効果

相続税率：30%（財産総額2億円のケース）
節税額：1,720万円 × 30% = 516万円
さらに、小規模宅地特例の効果との相乗効果で、合計約200万円の追加節税を実現

B様のコメント

「自分では整形地だと思っていましたが、専門家に見てもらったら複数の補正が適用できることが分かりました。不動産鑑定士に依頼した費用（30万円）を差し引いても、大幅な節税になりました。」

不動産鑑定士からのアドバイス

このケースのように、一見普通の土地でも、専門家の目で見ると複数の補正が適用できるケースは少なくありません。特に以下のような土地をお持ちの方は、専門家の評価を受けることをお勧めします：

形が不整形な土地
間口が狭い土地
道路との高低差がある土地
がけ地を含む土地
私道を含む土地

評価額が5,000万円を超える場合、不動産鑑定士の費用（20万円〜50万円）を払っても、十分に元が取れる可能性が高いです。

7. よくある失敗例とその対策

7-1. 失敗例1：同居要件を満たしていると思ったが、否認された

事例

相続人C様は、週末だけ実家に帰省し、平日は都内のマンション（自己所有）に住んでいました。住民票は実家のままでしたが、税務調査で「同居の実態がない」と指摘され、特例が否認されました。

否認の理由

公共料金の使用実績が少ない（月に数日程度の使用量）
郵便物の多くが都内のマンションに送られていた
実家には最低限の私物しか置いていなかった

対策

「同居」は住民票だけでなく、生活の実態で判断されます
週の半分以上を実家で過ごす
公共料金の使用実績を残す
郵便物の受取先を実家にする
私物、衣類を実家に置く

7-2. 失敗例2：評価額を誤って計算し、特例の恩恵を受けられなかった

事例

相続人D様は、自分で評価額を計算し、小規模宅地等の特例を適用しました。しかし、不整形地補正を適用していなかったため、評価額が過大になり、結果的に相続税を多く支払ってしまいました。

問題点

土地の形状が不整形だったが、補正を知らなかった
路線価をそのまま適用してしまった
事前に専門家に相談しなかった

対策

不動産の評価は専門的な知識が必要です
評価額が大きい場合（3,000万円以上）は、不動産鑑定士に相談
税理士と不動産鑑定士の両方の専門家を活用
相続開始前に評価額の概算を把握しておく

7-3. 失敗例3：複数の宅地の併用計算を間違えた

事例

相続人E様は、自宅（居住用）とアパート（貸付用）を相続しました。それぞれに特例を適用しましたが、併用計算の調整式を誤り、税務署から指摘を受けました。

問題点

併用する場合の調整計算式を知らなかった
居住用330㎡、貸付用200㎡の両方をフルに適用できると思っていた
実際には調整計算が必要だった

正しい計算

居住用250㎡、貸付用150㎡を相続した場合：

調整計算式：

居住用の適用面積 × 200/330 + 貸付用の適用面積 ≤ 200㎡

250㎡ × 200/330 + 150㎡ = 151.5㎡ + 150㎡ = 301.5㎡ > 200㎡

この場合、調整が必要です。

対策

複数の宅地を相続する場合は、税理士に相談必須
どの土地を優先的に特例適用するか、シミュレーションする
最も節税効果が高い組み合わせを選択する

7-4. 対策：専門家（税理士、不動産鑑定士）への相談が重要

これらの失敗例から分かるように、小規模宅地等の特例は適用要件が複雑で、正確な評価額の算定が必要です。

専門家に相談すべきケース：

不動産の評価額が3,000万円以上
土地の形状が不整形、道路との高低差がある
複数の宅地を相続する
テレワーク、二拠点生活で同居の実態が曖昧
親が介護施設に入所している

専門家に依頼する費用：

税理士報酬：30万円〜100万円（相続財産の規模による）
不動産鑑定士報酬：20万円〜50万円（土地の評価額による）
司法書士報酬：5万円〜10万円（登記手続き）

費用対効果の考え方：

評価額が5,000万円の土地の場合、不動産鑑定士に30万円を払っても、補正により200万円〜500万円の節税ができれば、十分に元が取れます。

相続税は一生に一度の大きな負担です。専門家の力を借りて、適正な納税と最大限の節税を実現しましょう。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 配偶者が相続すれば必ず80%減額されますか？

A. はい、配偶者が居住用宅地を相続する場合、無条件で小規模宅地等の特例が適用されます。

ただし、以下の点に注意が必要です：

適用面積の上限：330㎡までが80%減額の対象
配偶者の税額軽減：配偶者には別途「配偶者の税額軽減」（1億6,000万円まで非課税）があるため、小規模宅地特例と併用して最大限の節税を図ることができます

配偶者が相続することで、相続税をほぼゼロにできるケースも多いです。

Q2. 相続後すぐに売却しても特例は適用されますか？

A. いいえ、相続人の種類によって異なります。

配偶者が相続した場合：

相続後すぐに売却しても特例は適用されます
保有要件や居住要件はありません

同居親族が相続した場合：

相続税の申告期限（10ヶ月）まで所有・居住を継続する必要があります
申告期限前に売却すると、特例が適用されません

別居親族（家なき子特例）が相続した場合：

申告期限まで所有を継続する必要があります
申告期限前に売却すると、特例が適用されません

相続後の売却を考えている場合は、申告期限（10ヶ月）を過ぎてから売却することをお勧めします。

Q3. 未登記の不動産でも特例は使えますか？

A. はい、未登記の不動産でも小規模宅地等の特例は使えます。

ただし、以下の点に注意が必要です：

評価額の確定
- 未登記の場合、正確な評価額の算定が難しい場合があります
- 不動産鑑定士に依頼して、評価額を確定させることをお勧めします
相続後の登記
- 2024年4月から相続登記が義務化されました
- 相続開始を知った日から3年以内に登記する必要があります
- 違反すると10万円以下の過料が科されます
売却への影響
- 未登記のままでは、将来的に不動産を売却する際に問題が生じます
- 相続税の申告と同時に、登記手続きも進めることをお勧めします

未登記の不動産をお持ちの方は、相続前に登記を済ませておくことが望ましいです。

Q4. 特例を使うための手続きは？

A. 小規模宅地等の特例を使うには、相続税の申告時に以下の手続きが必要です。

必要な手続き：

相続税の申告書の提出
- 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
- 税務署に申告書を提出
添付書類の準備
- 被相続人の戸籍謄本（死亡の記載があるもの）
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書（または遺言書）
- 不動産の登記簿謄本
- 固定資産税評価証明書
- 相続人の住民票（同居を証明するため）
- マイナンバー
特例適用の明細書
- 「小規模宅地等の特例の計算明細書」を作成
- 国税庁のホームページからダウンロード可能

注意点：

相続税がゼロになる場合でも、申告は必要です
申告しないと特例が適用されません
期限を過ぎると、特例が使えなくなります

手続きが不安な方は、税理士に依頼することをお勧めします。

Q5. 特例を使う場合の注意点は？

A. 小規模宅地等の特例を使う際の主な注意点は以下の通りです。

1. 申告期限を守る

相続開始から10ヶ月以内に申告が必要
期限を過ぎると特例が使えません
やむを得ない理由がある場合は、期限延長の申請が可能

2. 要件を正確に確認する

同居の実態を証明できる証拠を残す
公共料金の使用実績、郵便物の受取記録など
曖昧な場合は、事前に税理士に相談

3. 遺産分割協議を期限内に完了する

申告期限までに遺産分割協議が成立していることが原則
未分割の場合、特例が適用されない
ただし、「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、後で特例を適用できる

4. 複数の特例の併用に注意

配偶者の税額軽減との併用は可能
どちらを優先すべきか、シミュレーションが必要
税理士に相談して、最も有利な方法を選択

5. 評価額の算定を正確に

補正の適用漏れがないか確認
評価額が大きい場合は、不動産鑑定士に依頼
過小評価は税務調査のリスクがある

Q6. テレワークで住民票と実際の居住地が違う場合はどうなりますか？

A. 住民票と実際の居住地が異なる場合、「生活の本拠」がどこにあるかで判断されます。

税務署の判断基準：

実際の滞在日数（最重要）
- 年間を通じてどちらに長く滞在しているか
- 週に何日程度それぞれの場所にいるか
生活の実態
- 公共料金の使用実績
- 郵便物の送付先
- 家族との同居状況
住民票の所在地（参考程度）
- 住民票だけでは判断されない
- あくまで参考資料の一つ

具体例：

ケースA：住民票は実家、実際は週5日都内で勤務（会社の社宅）
- この場合、都内が「生活の本拠」と判断される可能性が高い
- 実家は「別居」扱いになる可能性あり
ケースB：住民票は実家、週3日テレワークで実家、週2日都内出勤（賃貸）
- この場合、実家が「生活の本拠」と認められる可能性がある
- 滞在日数の記録を残しておくことが重要

対策：

テレワークで二拠点生活をしている方が小規模宅地特例を活用したい場合：

実家での滞在日数を増やす（週4日以上が目安）
住民票を実家に移す
公共料金の使用実績を残す
郵便物の送付先を実家にする
滞在日数の記録を付ける（カレンダーなど）

不安な場合は、相続が発生する前に税理士に相談し、「同居」の実態を整えておくことをお勧めします。

Q7. 親が高齢者施設に入所している場合、自宅は特例の対象になりますか？

A. はい、一定の要件を満たせば、親が高齢者施設に入所していても特例の対象になります。

適用できる要件：

要介護認定または要支援認定を受けている
老人ホーム、介護施設、グループホームなどに入所
入所前は自宅に居住していた
自宅を他の用途（賃貸など）に使っていない

対象となる施設：

特別養護老人ホーム（特養）
介護老人保健施設（老健）
有料老人ホーム
サービス付き高齢者向け住宅
グループホーム
介護医療院

注意点：

健康上の理由ではなく、任意で施設に入所した場合は対象外
自宅を賃貸に出した場合は対象外
建物を取り壊した場合は対象外

必要な書類：

要介護認定書または要支援認定書
施設への入所契約書
施設の種類を証明する書類

親が施設に入所している場合でも、適切に手続きすれば特例を適用できるケースが多いので、諦めずに税理士に相談してください。

Q8. 事業用と居住用の土地を両方相続する場合、どちらを優先すべきですか？

A. どちらを優先すべきかは、土地の評価額と面積によって異なります。

基本的な考え方：

単価が高い土地を優先
- 路線価が高い土地ほど、特例の効果が大きい
- 例：路線価50万円/㎡の土地 vs 路線価20万円/㎡の土地 → 50万円/㎡を優先
減額率が高い方を優先
- 居住用・事業用：80%減額
- 貸付用：50%減額
- → 居住用・事業用を優先
シミュレーションを行う
- 複数のパターンで相続税を計算
- 最も節税効果が高い組み合わせを選択

具体例：

相続財産：

居住用土地：200㎡、路線価40万円/㎡、評価額8,000万円
事業用土地：300㎡、路線価20万円/㎡、評価額6,000万円

パターン1：居住用を優先

居住用：8,000万円 × 80%減額 = 6,400万円減額
事業用：調整計算で一部適用、約2,400万円減額
合計減額：8,800万円

パターン2：事業用を優先

事業用：6,000万円 × 80%減額 = 4,800万円減額
居住用：調整計算で一部適用、約3,200万円減額
合計減額：8,000万円

この例では、パターン1（居住用優先）の方が節税効果が高くなります。

結論：

複数の土地を相続する場合は、必ず税理士に相談し、シミュレーションを行ってください。場合によっては、100万円以上の差が出ることもあります。

Q9. 小規模宅地特例と配偶者の税額軽減、どちらを使うべきですか？

A. 両方を併用できますが、配偶者が全財産を相続する場合は注意が必要です。

配偶者の税額軽減とは：

配偶者が相続した財産のうち、1億6,000万円または法定相続分のいずれか大きい金額まで相続税が非課税になる制度

併用のパターン：

パターン1：配偶者が全財産を相続

小規模宅地特例を使わなくても、配偶者の税額軽減で相続税がゼロになるケースが多い
ただし、二次相続（配偶者が亡くなった時）の相続税が高額になるリスクがある

パターン2：配偶者と子が分割して相続

配偶者：小規模宅地特例 + 配偶者の税額軽減
子：小規模宅地特例（同居の場合）
二次相続の税負担を軽減できる

推奨：

一次相続と二次相続をトータルで考える
配偶者が全財産を相続すると、二次相続で子の税負担が重くなる
一次相続で子にも一定の財産を分割し、トータルの税負担を最小化する

シミュレーション例：

総財産：2億円（自宅土地8,000万円、現預金1億2,000万円）

パターンA：配偶者が全財産を相続

一次相続税：0円（配偶者の税額軽減）
二次相続税（配偶者死亡時）：約4,000万円
合計：4,000万円

パターンB：配偶者が自宅、子が現預金を相続

一次相続税：配偶者0円、子約1,500万円
二次相続税：約1,000万円
合計：2,500万円

このように、一次相続と二次相続をトータルで考えると、パターンBの方が1,500万円も節税できます。

結論：

配偶者の税額軽減は強力ですが、二次相続も考慮する
税理士に一次・二次相続のシミュレーションを依頼
トータルで最も税負担が少ない分割方法を選択

Q10. 小規模宅地特例の適用に期限はありますか？

A. はい、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）までに申告する必要があります。

期限の詳細：

申告期限
- 相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内
- 例：2025年1月15日に死亡 → 2025年11月15日が申告期限
遺産分割協議の期限
- 申告期限までに遺産分割協議が成立していることが原則
- 未分割の場合、特例が適用されない
未分割の場合の救済措置
- 「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出
- 3年以内に遺産分割が成立すれば、後で特例を適用できる
- 更正の請求により、払いすぎた税金が還付される

期限を過ぎた場合：

原則として、特例を適用できなくなります
やむを得ない事情がある場合、税務署に相談

対策：

相続が発生したら、すぐに税理士に相談
遺産分割協議を早めに進める
申告期限の3ヶ月前には、申告書の準備を開始

期限を守ることは、節税の大前提です。相続が発生したら、速やかに専門家に相談しましょう。

9. まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税を最大80%減額できる強力な節税手段です。評価額が5,000万円の土地であれば、数百万円から1,000万円を超える節税が可能です。

本記事の重要ポイント：

特例の効果
- 居住用：330㎡まで80%減額
- 事業用：400㎡まで80%減額
- 貸付用：200㎡まで50%減額
2025年の注目点
- テレワーク・二拠点生活時代の「同居」判定が複雑化
- 住民票だけでなく、生活の実態で判断される
- 公共料金、郵便物、滞在日数の記録が重要
評価額の正確な算定が鍵
- 不整形地補正、間口狭小補正などを正確に適用
- 専門家による評価で200万円以上の追加節税も可能
- 評価額が3,000万円以上なら、不動産鑑定士への相談を推奨
よくある失敗を避ける
- 同居の実態を証明できる証拠を残す
- 評価額の計算を専門家に依頼
- 複数の宅地を相続する場合は、シミュレーション必須
申告期限を守る
- 相続開始から10ヶ月以内に申告
- 期限を過ぎると特例が使えない
- 早めに税理士に相談することが重要

最後に：

小規模宅地等の特例は、適用要件が複雑で、正確な評価額の算定が必要です。自己判断で進めると、特例が否認されたり、評価額を誤って税金を払いすぎたりするリスクがあります。

不動産鑑定士による正確な評価額算定と、税理士による適用判定が、節税の鍵となります。相続が発生する前に、専門家に相談し、最大限の節税を実現しましょう。

この記事は2025年10月25日時点の税制に基づいて作成されています。税制改正により内容が変更される場合がありますので、最新情報は国税庁のウェブサイトまたは税理士にご確認ください。