実家の相続

実家の相続：名義変更の手続きと費用を徹底解説【2025年最新版】

公開: 2025-10-26

この記事の結論

実家の名義変更（相続登記）は、5ステップで完了します。費用は10-20万円程度（司法書士依頼の場合）、期限は相続開始から3年以内です。不動産鑑定士の視点から、評価額を下げて費用を節約する方法も解説します。

手続きの流れ: 相続人確定 → 遺産分割協議 → 書類収集 → 登記申請 → 完了（1.5-2ヶ月）
費用の内訳: 登録免許税（評価額×0.4%）+ 司法書士報酬（5-10万円）+ 書類費用（5千-1万円）
節約のポイント: 不動産評価額を適正化することで登録免許税を削減可能

1. 実家の相続で名義変更が必要な理由

1-1. 相続登記義務化とは（2024年4月施行）

2024年4月1日から相続登記が義務化されました。これは、長年放置されてきた「所有者不明土地問題」を解決するために施行された法改正です。

主なポイントは以下の3つです：

3年以内の登記義務 相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。この期限は、親の死亡日ではなく「相続を知った日」が起算日となります。

罰則（10万円以下の過料） 正当な理由なく義務を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、2025年10月時点では過料の適用事例は公表されておらず、法務局は相談対応を優先している状況です。

遡及適用 2024年4月1日以前に発生した相続も対象となります。つまり、過去に親が亡くなったものの名義変更をしていない実家がある場合も、義務化の対象です。

詳しい義務化の内容については、相続登記義務化の注意点と罰則をご覧ください。

1-2. 名義変更をしないとどうなるか

名義変更をせずに放置すると、以下のような問題が発生します：

売却できない 不動産の名義が亡くなった親のままでは、売却することができません。買主側も名義が明確でない不動産の購入を避けるため、実質的に売却不可能となります。

融資が受けられない 名義が不明確な不動産を担保に融資を受けることはできません。リフォームや建て替えのための融資も困難になります。

次の相続で複雑化（相続人が増える） 例えば、父が亡くなった後に名義変更をせず、さらに母が亡くなった場合、相続人の数が大幅に増える可能性があります。兄弟姉妹、さらには甥姪まで関係してくると、全員の合意を得るのが非常に困難になります。

罰則のリスク 前述の通り、10万円以下の過料が科される可能性があります。現時点では適用事例はありませんが、2027年4月以降（施行から3年後）は本格的な適用が始まる可能性が高いと考えられます。

2. 名義変更の全体の流れ【5ステップ】

2-1. ステップ1: 相続人の確定

まず、誰が相続人であるかを法的に確定させる必要があります。

戸籍謄本の取得（被相続人の出生から死亡まで） 亡くなった親（被相続人）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取得します。転籍（本籍地の変更）がある場合、それぞれの市区町村から取得する必要があります。転籍が3回あれば、4つの市区町村から取得することになります。

相続関係説明図の作成 戸籍謄本を基に、相続関係を図式化した「相続関係説明図」を作成します。これは法務局への提出書類の一つです。

所要期間: 1-2週間（本籍地が近い場合）、1-2ヶ月（遠方で郵送取得の場合）

2-2. ステップ2: 遺産分割協議

相続人全員で、誰が実家を相続するかを決定します。

協議書の作成 遺産分割協議書は、相続人全員の合意内容を文書化したものです。不動産の場合、登記簿謄本に記載された正確な地番・家屋番号を記載する必要があります。

実印・印鑑証明書 遺産分割協議書には、相続人全員の実印による押印と印鑑証明書の添付が必要です。

相続人全員の合意が必要 一人でも反対すれば協議は成立しません。遠方に住む相続人がいる場合、郵送でのやり取りになるため時間がかかります。

所要期間: 2-4週間（スムーズな場合）、数ヶ月（意見対立がある場合）

2-3. ステップ3: 必要書類の収集

登記申請に必要な書類を収集します。詳細は後述の「3. 必要書類の一覧とチェックリスト」で説明します。

所要期間: 2-4週間（すべて揃えるまで）

2-4. ステップ4: 登記申請

法務局に相続登記を申請します。

法務局への申請方法（窓口 / 郵送 / オンライン）

窓口申請: 不動産所在地を管轄する法務局に直接出向く
郵送申請: 書類一式を郵送（書留推奨）
オンライン申請: 登記・供託オンライン申請システムを利用（電子証明書が必要）

オンライン申請の方法と注意点 オンライン申請は24時間受付可能で便利ですが、電子証明書の取得が必要です。マイナンバーカードの電子証明書を利用できますが、初めての方には窓口または郵送申請の方が簡単です。

所要期間: 申請自体は1日、法務局での受付・審査開始まで数日

2-5. ステップ5: 登記完了

法務局での審査が完了すると、登記識別情報（権利証）が発行されます。

登記識別情報の受領 以前の「権利証」に代わるもので、12桁の英数字からなる暗証番号のような情報です。次回不動産を売却する際などに必要になるため、厳重に保管してください。

所要期間: 2-3週間（通常期）、3-4週間（混雑期：年末、年度末）

全体の所要期間: 1.5-2ヶ月（スムーズなケース）、2.5-3.5ヶ月（複雑なケース：相続人多数、転籍多数、遺産分割協議難航）

3. 必要書類の一覧とチェックリスト

3-1. 被相続人に関する書類

戸籍謄本（出生から死亡まで）: 450円/通 × 5-10通 = 2,250-4,500円
- 本籍地の市区町村で取得
- 転籍がある場合、それぞれの市区町村から取得が必要
住民票の除票: 300円/通
- 最後の住所地の市区町村で取得
- 登記簿上の住所と死亡時の住所をつなぐために必要

3-2. 相続人に関する書類

戸籍謄本: 450円/通 × 相続人数
- 各相続人の本籍地の市区町村で取得
- 現在の戸籍（被相続人の死亡日以降に取得したもの）
印鑑証明書: 300円/通 × 相続人数
- 各相続人の住所地の市区町村で取得
- 発行から3ヶ月以内のものが必要
住民票: 300円/通 × 相続人数
- 各相続人の住所地の市区町村で取得
- 登記後の所有者住所として登記簿に記載される

3-3. 不動産に関する書類

登記事項証明書: 600円/通
- 法務局で取得（オンライン請求も可能）
- 現在の登記状況を確認するために取得
固定資産評価証明書: 300-400円/通
- 不動産所在地の市区町村の税務課で取得
- 登録免許税の計算に使用（評価額が記載されている）

3-4. その他の書類

遺産分割協議書
- 相続人全員で作成
- 費用: 無料（自分で作成）、または司法書士に依頼（1-2万円）
相続関係説明図
- 戸籍謄本を基に作成
- 費用: 無料（自分で作成）、または司法書士に依頼（1-2万円）

書類取得の合計費用: 5,000-15,000円（相続人数、転籍回数による）

4. 名義変更の費用を完全解説

4-1. 登録免許税の計算方法

登録免許税は、固定資産評価額に税率0.4%を乗じて計算します。

計算式: 固定資産評価額 × 0.4%

具体例:

評価額1,500万円の実家の場合 → 1,500万円 × 0.4% = 6万円
評価額2,000万円の場合 → 2,000万円 × 0.4% = 8万円
評価額3,000万円の場合 → 3,000万円 × 0.4% = 12万円

なお、固定資産評価額は「時価」ではなく、市区町村が評価した額（概ね時価の70%程度）です。固定資産税の納税通知書に記載されているか、市区町村の税務課で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。

4-2. 必要書類の取得費用

戸籍謄本: 450円/通転籍が3回あれば、450円 × 7-8通 = 3,150-3,600円程度

印鑑証明書: 300円/通相続人2名なら、300円 × 2通 = 600円

評価証明書: 300-400円/通

合計: 約5,000-15,000円（相続人数、転籍回数による）

遠方の市区町村から郵送で取得する場合、定額小為替の手数料（200円/枚）と郵送料（往復500-1,000円）も必要です。

4-3. 司法書士報酬の相場

司法書士に依頼する場合の報酬は、地域によって異なります。

地域別の相場:

東京23区: 7-12万円
大阪市: 6-10万円
名古屋市: 5-9万円
地方都市: 5-8万円
過疎地域: 4-6万円

オンライン司法書士: 3.5-7万円（対面型より2-3割安い）近年、ZoomやLINEで相談できるオンライン司法書士事務所が増えています。報酬が安く、全国対応しているため、地方にお住まいの方や忙しい方には便利です。

自分でやる場合: 0円（ただし時間がかかる：20-30時間）司法書士に依頼せず自分で手続きすることも可能です。ただし、書類収集、申請書作成、法務局とのやり取りに20-30時間程度かかります。

4-4. 総費用のシミュレーション

評価額別の総費用（司法書士に依頼する場合）:

不動産評価額	登録免許税	司法書士報酬	書類取得費用	合計
1,000万円	4万円	7万円	1万円	12万円
1,500万円	6万円	7万円	1万円	14万円
2,000万円	8万円	8万円	1万円	17万円
2,500万円	10万円	8万円	1万円	19万円
3,000万円	12万円	9万円	1万円	22万円

ケーススタディ: 東京都内の実家（評価額2,000万円、相続人2名）

費目	金額	詳細
登録免許税	8万円	2,000万円 × 0.4%
司法書士報酬	8万円	東京23区の標準的報酬
戸籍謄本（被相続人）	3,500円	450円 × 7通（転籍3回）
戸籍謄本（相続人2名）	900円	450円 × 2通
住民票・印鑑証明（相続人2名）	1,200円	300円 × 4通
固定資産評価証明書	400円	1通
登記事項証明書	600円	1通
郵送料	1,500円	遠方の戸籍取得
合計	17万8,100円

自分でやる場合の費用:

費目	金額
登録免許税	8万円
書類取得費用	1万円
合計	9万円

節約額: 8万円（司法書士報酬が不要）

ただし: 所要時間20-30時間、ミスのリスク、精神的負担があることに注意が必要です。

5. 不動産鑑定士が教える：評価額を下げて費用を抑える方法

5-1. 登録免許税は評価額に比例する

登録免許税は「固定資産評価額 × 0.4%」で計算されます。つまり、評価額が下がれば、登録免許税も下がります。

評価額が100万円下がれば、登録免許税は4,000円減
評価額が500万円下がれば、登録免許税は2万円減

これは相続税（評価額に応じて最大55%の税率）ほどのインパクトはありませんが、適正な評価を行うことで数万円の節約が可能です。

5-2. 評価額を下げる方法

固定資産評価額は市区町村が定めますが、土地の形状や状況に応じて「補正」を適用することで、評価額が減額される場合があります。不動産鑑定士の実務では、以下のような補正を適用します。

5-2-1. 不整形地補正

正方形や長方形でない土地は、利用効率が悪いため評価額が減額されます。

補正率: -10%〜-40%（形状による）

適用例:

L字型の土地
旗竿地（敷地延長：道路から細長い通路でつながった土地）
三角形の土地

5-2-2. 間口狭小補正

道路に接する間口（幅）が狭い土地は、建物の建築や駐車場の確保が困難なため減額されます。

補正率: -5%〜-10%

適用例: 間口4m未満の土地

5-2-3. 奥行長大補正

奥行が極端に長い土地は、利用効率が悪いため減額されます。

補正率: -5%〜-10%

適用例: 奥行と間口の比率が10:1以上の土地

5-2-4. がけ地補正

傾斜地やがけ地は、利用できる面積が限られるため減額されます。

補正率: -10%〜-20%

適用例: 急傾斜地、がけに面した土地

5-2-5. 不動産鑑定士による鑑定評価の活用

固定資産税評価額が実態より高すぎると感じる場合、市区町村の固定資産評価審査委員会に審査申出を行うことで、評価額の見直しを求めることができます。その際、不動産鑑定士による鑑定評価書を添付することで、客観的な根拠を示すことができます。

審査申出の手続き:

申出先: 市区町村の固定資産評価審査委員会
申出期間: 納税通知書の交付を受けた日から3ヶ月以内
必要書類: 審査申出書、不動産鑑定評価書（任意だが有効）
鑑定費用: 20-30万円程度

ただし、審査申出が認められるケースは限定的であり、鑑定費用とのバランスを考慮する必要があります。評価額の減額が認められた場合、翌年度以降の固定資産税も減額されるため、長期的なメリットがあります。

5-3. 実例: 評価額を下げて費用を節約したケース

Before（審査申出前）:

土地面積: 150㎡
当初の固定資産税評価額: 3,000万円
登録免許税: 12万円

After（不整形地補正を適用した審査申出後）:

補正率: -20%（L字型の土地）
補正後の固定資産税評価額: 2,400万円
登録免許税: 9.6万円
節約額: 2.4万円

ポイント: 固定資産税評価額の評価根拠を確認し、適用されるべき補正が見逃されていないかチェックすることが重要です。市区町村の税務課に問い合わせることで、評価の詳細を確認できます。補正が適用されていない場合は、固定資産評価審査委員会への審査申出を検討しましょう。

6. 自分でやる vs 司法書士に依頼する【比較表】

6-1. 自分でやる場合

メリット:

費用が安い（登録免許税 + 書類取得費のみ）
総費用: 9-13万円

デメリット:

時間がかかる（20-30時間）
ミスのリスク（書類不備で再提出、最悪の場合は却下）
精神的負担（慣れない手続きのストレス）
法務局への問い合わせや相談が必要

6-2. 司法書士に依頼する場合

メリット:

時間の節約（手続きは司法書士が代行）
確実性（ミスのリスクが低い、書類不備で却下されることはほぼない）
専門家のアドバイス（複雑なケースにも対応、遺産分割協議書の作成サポート）
精神的な安心感

デメリット:

報酬5-10万円（地域による）
総費用: 15-25万円

6-3. どちらを選ぶべきか

自分でやるべき人:

時間に余裕がある
費用を抑えたい
シンプルなケース（相続人1-2名、不動産1-2筆、遺産分割協議が既に成立）

司法書士に依頼すべき人:

時間がない（← ペルソナ1の50代会社員）
複雑なケース（相続人多数、不動産多数、遺産分割協議が難航）
ミスを避けたい（確実に登記を完了させたい）
書類収集が困難（遠方の市区町村が多い）

ペルソナ1（50代会社員）への推奨: 司法書士に依頼することをお勧めします。仕事で忙しい中、慣れない手続きに20-30時間を費やすよりも、専門家に任せて確実に完了させる方が賢明です。

7. 名義変更の期限と罰則

7-1. 3年以内の義務

相続登記義務化により、以下のルールが定められています。

起算日: 相続開始を知った日から通常は親の死亡日が「相続を知った日」となりますが、遠方に住んでいて死亡を知るのが遅れた場合などは、その知った日が起算日です。

期限: 3年以内起算日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

罰則: 10万円以下の過料（正当な理由なく義務を怠った場合）ただし、以下のような「正当な理由」があれば罰則は科されません：

相続人が多数で遺産分割協議に時間がかかっている
相続人の所在が不明
訴訟が係属中

7-2. 期限に間に合わない場合の対処法

相続人申告登記（簡易版）を活用正式な遺産分割協議が未完了でも、「相続人である」ことを申告すれば義務履行とみなされる制度です。これは暫定措置で、罰則を回避しつつ、正式な登記は後回しにできます。

相続人申告登記の特徴:

申請費用: 無料（登録免許税なし）
申請方法: 法務局に申請書と戸籍謄本を提出
所要期間: 1-2週間
その後: 遺産分割協議が成立したら、正式な相続登記を行う

7-3. 罰則の適用状況（2025年10月時点）

現時点では、過料の適用事例は公表されていません。法務局は啓発・相談対応を優先し、罰則適用は慎重な姿勢です。

ただし、2027年4月以降（施行から3年後）は本格的な適用が始まる可能性が高いと考えられます。期限を過ぎている場合でも、早めに登記を完了させることをお勧めします。

8. よくある質問（FAQ）

Q1. 名義変更は自分でできますか？

A: 可能です。書類収集さえできれば、法務局の手引きに従って申請できます。ただし、20-30時間の作業時間が必要です。時間がない方は司法書士への依頼を推奨します。

Q2. 司法書士報酬の相場は？

A: 地域により異なりますが、5-10万円が相場です。東京23区は7-12万円、地方都市は5-8万円、オンライン司法書士は3.5-7万円です。

Q3. 登記完了までの期間は？

A: 法務局への申請後、2-3週間が標準です。混雑期（年末、年度末）は3-4週間かかる場合があります。

Q4. 必要書類の取得にどのくらい時間がかかる？

A: 本籍地が近い場合は1-2週間、遠方の場合は1-2ヶ月かかることもあります。転籍が多い場合は早めに取得を開始してください。

Q5. 遺産分割協議書がない場合は？

A: 法定相続分での登記が可能です。ただし、後でトラブルになる可能性があるため、遺産分割協議書の作成を推奨します。

Q6. 共有名義にするとどうなる？

A: 相続人全員の共有名義にすると、後で売却や処分をする際に全員の同意が必要になります。トラブルを避けるため、単独名義または明確な持分登記を推奨します。

Q7. 評価額はどこで確認できる？

A: 市区町村の税務課で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。費用は300-400円です。固定資産税の納税通知書にも記載されています。

Q8. 登録免許税は分割払いできる？

A: できません。登記申請時に一括で納付する必要があります。現金または収入印紙で納付します。

Q9. 期限を過ぎたらどうなる？

A: 10万円以下の過料が科される可能性があります（2025年10月時点で適用事例はなし）。期限を過ぎた場合でも、早めに登記を完了させてください。相続人申告登記（簡易版）を利用すれば、罰則を回避できます。

Q10. 専門家に相談したい場合は？

A: 司法書士、税理士、不動産鑑定士に相談できます。相続大学の無料相談もご活用ください。

9. まとめ

名義変更（相続登記）の要点:

手続きの流れ: 5ステップ（相続人確定 → 遺産分割協議 → 書類収集 → 登記申請 → 完了）
費用: 10-20万円程度（司法書士依頼の場合）、9-13万円（自分でやる場合）
期限: 相続開始から3年以内、早めの対応を推奨
節約のポイント: 不動産評価額を適正化することで登録免許税を削減可能
時間がない人: 司法書士に依頼（ペルソナ1の50代会社員に推奨）

次のアクション:

必要書類の収集を開始（戸籍謄本、固定資産評価証明書）
司法書士に依頼するか自分でやるか判断
3年以内の期限を意識し、早めに手続きを進める

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