実家の相続

実家の空き家管理にかかる費用と手間を減らす方法【2025年版】

公開: 2025-11-10

この記事の結論

実家の空き家管理には年間15-50万円の費用がかかりますが、以下の方法で負担を30-50%削減できます。

DIY管理の活用 - 月1回の訪問で自主管理すれば管理費ゼロ（年間交通費のみ）
管理サービスの最小化 - 必要最小限のプラン（月5,000円〜）と相見積もりで10-20%削減
固定資産税の軽減維持 - 適切な管理で軽減措置を維持し、年間50万円の増税を回避
光熱費の最小化 - アンペア数調整とガス閉栓で年間2.6万円削減
早期処分の検討 - 5年以内の売却で維持費累計150万円と資産価値下落を回避

2023年12月施行の改正「空家等対策特別措置法」により、管理不全空き家に認定されると固定資産税が最大6倍に増税されます。適切な管理で資産価値を維持し、法的リスクを回避することが重要です。

実家の空き家管理にかかる費用の全体像

実家を相続したものの、住む予定がなく空き家のまま管理しているという方は少なくありません。しかし、空き家を適切に管理せず放置すると、法的なリスクや資産価値の大幅な下落につながります。

まずは、空き家管理にかかる年間維持費の全体像を把握しましょう。

年間維持費の内訳（15-50万円）

空き家の年間維持費は、管理方法や物件の状態によって15-50万円程度かかります。主な内訳は以下の通りです。

固定資産税・都市計画税（年間8-30万円）

土地・建物の評価額によって異なりますが、固定資産税は空き家維持費の中で最も大きな割合を占めます。

軽減措置（住宅用地の特例）:

200㎡以下の部分: 課税標準額が評価額の1/6に軽減
200㎡超の部分: 課税標準額が評価額の1/3に軽減

この軽減措置により、固定資産税は大幅に抑えられていますが、管理不全空き家に認定されると軽減措置が解除され、税額が最大6倍に増税される可能性があります。

光熱費（基本料金）（年間3-6万円）

誰も住んでいない空き家でも、設備劣化を防ぐために電気・水道・ガスの契約を維持する必要があります。

電気: 月500-1,000円（基本料金）
水道: 月300-500円（基本料金）
ガス: 月1,000-2,000円（基本料金）

月1回の通水・通電により、水道管の錆びや凍結、電気設備の劣化を防ぐことができます。使用量が少ないため、基本料金のみで済むケースがほとんどです。

火災保険・地震保険（年間2-5万円）

空き家でも火災や自然災害のリスクは残るため、保険加入は必須です。

空き家専用プラン: 年間2-3万円
地震保険追加: +1-2万円

空き家は人が住んでいないため、火災発見が遅れるリスクが高く、保険料が通常の住宅より高めに設定されています。

庭木管理・草刈り（年間2-8万円）

庭のある空き家の場合、定期的な草刈りや庭木の手入れが必要です。

DIY管理: 0円（道具代のみ）
業者委託: 年2回で4-8万円

庭木が隣地に越境すると近隣トラブルの原因になり、管理不全空き家認定のリスクも高まります。

その他（年間0-10万円）

その他、以下のような費用が発生することがあります。

小修繕費: 年1-3万円（窓ガラスの補修、雨どい清掃など）
害虫駆除: 年1-2万円（シロアリ、蜂の巣など）
雪下ろし（寒冷地）: 年2-5万円

費用内訳表（年間）

項目	DIY管理	業者委託（最小限）	業者委託（フル）
固定資産税	10万円	10万円	10万円
光熱費	4万円	4万円	4万円
保険	3万円	3万円	3万円
管理サービス	0円	6万円（月5千円）	30万円（月2.5万円）
庭木管理	0円	5万円	5万円
交通費	5万円	2万円	0円
合計	22万円	30万円	52万円

※金額は一般的な地方都市の木造戸建て（築30年、評価額1,000-1,500万円）を想定

放置した場合のリスクとコスト

空き家を適切に管理せず放置すると、費用面でも法律面でも大きなリスクが生じます。

管理不全空き家認定のリスク

2023年12月に施行された改正「空家等対策特別措置法」により、管理不全空き家への規制が強化されました。

管理不全空き家に認定されると:

行政から指導・勧告を受ける
固定資産税の軽減措置（1/6）が解除される
税額が最大6倍に増税される

税額増加の例:

軽減措置あり: 年間10万円
軽減措置解除後: 年間60万円
年間50万円の増税

※土地評価額1,500万円、建物評価額500万円のケース

資産価値の下落

空き家を放置すると、建物の劣化により資産価値が大幅に下落します。

放置1年: 評価額-5-10%（年間50-100万円の損失）

庭木の越境、外壁の汚れ、雑草の繁茂
買い手の第一印象が悪化

放置3年: 評価額-15-25%（総額150-250万円の損失）

屋根・外壁の劣化、窓ガラスの破損
内部設備（水道・電気）の故障

放置5年: 評価額-30-50%（総額500-1,000万円の損失）

建物の著しい劣化、構造的な問題
解体前提の取引になる（土地価格 - 解体費用が実際の売却価格）

近隣トラブルと損害賠償リスク

管理不全の空き家は、近隣住民とのトラブルの原因になります。

トラブル事例:

倒壊や外壁の落下による損害: 数十万円〜の賠償請求
庭木の越境: 剪定費用の請求
害虫・悪臭: 行政代執行による強制解体（費用150-300万円を所有者に請求）

実務事例

地方都市の木造戸建て（築30年、評価額1,000万円）を5年間放置した結果、外壁の剥離・屋根の雨漏り・庭木の越境が発生しました。評価額が500万円に下落し、最終的に解体前提で土地のみ300万円で売却することに（土地500万円 - 解体費用200万円）。年間20-30万円の維持費を惜しんだ結果、700万円の損失となりました。

管理不全空き家とは？2025年最新の認定基準

改正「空家等対策特別措置法」により、新たに「管理不全空き家」という概念が導入されました。

管理不全空き家の定義

管理不全空き家とは、特定空き家になる前段階で、適切な管理が行われていないと認められる空き家です。

特定空き家との違い:

特定空き家: 倒壊の危険がある、著しく衛生上有害など、既に問題が顕在化している
管理不全空き家: 問題が顕在化する前段階で、予防的に指導・勧告の対象となる

認定基準（以下のいずれかに該当）

建物の劣化
- 屋根・外壁の著しい劣化
- 窓ガラスの破損・放置
- 雨どいの破損・落下の危険
敷地の管理不全
- 庭木の越境（隣地への侵入）
- 雑草・害虫の発生
- ゴミの不法投棄・放置
近隣への影響
- 景観の著しい阻害
- 悪臭の発生
- 不審者の出入り

行政の対応フロー

管理不全空き家に認定されると、以下の流れで行政の指導・勧告が行われます。

実態調査: 自治体職員による現地確認
指導: 所有者に改善を要請
勧告: 改善されない場合、固定資産税の軽減措置を解除
命令: 勧告に従わない場合、改善を命令（違反すると50万円以下の過料）
代執行: 命令にも従わない場合、行政が強制的に解体（費用は所有者に請求）

所有者の責務

改正法により、所有者の管理責務が明確化されました。

適切な管理を行う義務
管理不全状態を速やかに改善する義務
行政の調査に協力する義務

これらの義務を怠ると、固定資産税の増税や過料などのペナルティが科されます。

空き家管理の費用を30-50%削減する5つの方法

年間15-50万円かかる空き家の維持費を、以下の5つの方法で大幅に削減できます。

【方法1】DIY管理で管理費をゼロにする

管理サービスに委託すると月5千円〜2.5万円（年間6-30万円）の費用がかかりますが、自主管理すれば管理費をゼロにできます。

メリット

管理サービス費（年間6-30万円）が不要
物件の状態を直接確認できる
緊急時に即座に対応できる

デメリット

月1回の訪問が必要（交通費・時間コスト）
遠隔地の場合は非現実的
高齢者や多忙な方には負担が大きい

DIY管理のチェックリスト（月1回訪問時）

項目	作業内容	所要時間
通水・通電	すべての蛇口を開けて通水、電気を点灯	15分
換気	すべての窓を開けて換気（30分以上）	30分
清掃	ホコリ・カビの除去、床の清掃	30分
庭木・草刈り	伸びた草木の手入れ	30分
郵便物	ポストの郵便物を回収	5分
外観チェック	屋根・外壁・窓の破損確認	10分
近隣挨拶	近隣住民への状況確認	10分

合計所要時間: 2-3時間/月

必要な道具（初期費用1-2万円）

草刈り機: 5,000-10,000円
清掃用具（ホウキ、モップ、雑巾など）: 3,000-5,000円
脚立: 3,000-5,000円

交通費の目安

月1回訪問する場合の交通費は、距離によって大きく異なります。

片道1時間以内: 月2,000-3,000円 × 12ヶ月 = 年間2.4-3.6万円
片道2時間程度: 月5,000円 × 12ヶ月 = 年間6万円
片道3時間以上: 月8,000-10,000円 × 12ヶ月 = 年間9.6-12万円

遠隔地の場合、交通費だけで管理サービス費を上回る可能性があるため、費用対効果を慎重に検討しましょう。

【方法2】管理サービスは必要最小限のプランで

遠隔地で自主管理が難しい場合は、管理サービスを活用します。ただし、フルプランではなく必要最小限のプランを選ぶことで費用を大幅に削減できます。

管理サービスの料金相場

プラン	月額	サービス内容
巡回のみ	5,000-8,000円	月1回巡回、外観チェック、写真報告
基本プラン	10,000-15,000円	巡回、通水・通電、換気、郵便物回収
フルプラン	20,000-30,000円	基本プラン + 清掃、庭木管理、小修繕

費用削減のポイント

必要最小限のプラン選択

巡回のみのプラン（月5千円）で十分なケースが多いです。通水・通電は年に数回の帰省時に自分で行えば、基本プランへのアップグレードは不要です。

庭木管理は別途スポット依頼

フルプランに含まれる庭木管理は、年2回のスポット依頼（年4-8万円）の方が安いことが多いです。

フルプランの追加費用: 月1万円 × 12ヶ月 = 年12万円
スポット依頼: 年2回で4-8万円
年間4-8万円の削減

複数社を比較（相見積もり）

最低3社から見積もりを取り、料金とサービス内容を比較しましょう。相見積もりにより10-20%の削減が期待できます。

長期契約割引の活用

年契約にすることで、月額5-10%の割引が適用されることがあります。

月額1万円 × 12ヶ月 = 年12万円
年契約（10%割引）: 年10.8万円
年間1.2万円の削減

管理サービス選定のチェックリスト

巡回頻度（月1回、月2回）
報告方法（写真付きレポート、メール、アプリ）
緊急時対応（台風・大雪時の臨時訪問）
料金の明確性（追加料金の有無）
実績・口コミ（Google口コミ、地域評判）
契約期間・解約条件（最低契約期間、違約金）

【方法3】固定資産税の軽減措置を維持する

固定資産税は空き家維持費の中で最も大きな割合を占めるため、軽減措置を維持することが重要です。

住宅用地の特例

建物が存在し、適切に管理されている空き家は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が大幅に軽減されます。

200㎡以下の部分: 課税標準額が評価額の1/6
200㎡超の部分: 課税標準額が評価額の1/3

節税効果の試算

項目	軽減あり	軽減なし（管理不全）	差額
土地評価額	1,500万円	1,500万円	-
課税標準額	250万円（1/6）	1,500万円	-
固定資産税率	1.4%	1.4%	-
固定資産税	3.5万円	21万円	+17.5万円
都市計画税率	0.3%	0.3%	-
都市計画税	0.75万円	4.5万円	+3.75万円
合計	4.25万円	25.5万円	+21.25万円

※建物評価額500万円を含めると、年間10万円 vs 60万円程度の差になります

適切な管理により軽減措置を維持することで、年間20-50万円の節税が可能です。

軽減措置を維持するための対策

定期的な巡回（月1回）

自主管理または管理サービスで月1回の巡回を実施し、管理不全状態を防ぎます。

記録の保存

管理サービスの報告書や自主管理の訪問記録を保存し、行政からの指導時に「適切に管理している」証拠として提示できるようにします。

近隣トラブルへの迅速な対応

庭木の越境や外壁の劣化など、近隣住民から苦情があった場合は速やかに対応します。

【方法4】光熱費の基本料金を最小化する

誰も住んでいない空き家でも、設備劣化防止のために電気・水道の契約は維持する必要があります。ただし、基本料金を最小化することで年間数万円の削減が可能です。

電気料金の削減

アンペア数を下げる

使用しない空き家では、契約アンペア数を最小限（10A-20A）に下げることで基本料金を削減できます。

40A契約: 月1,100円
20A契約: 月550円
月550円 × 12ヶ月 = 年間6,600円の削減

※電力会社・地域により料金は異なります

低圧電灯契約への変更

月1回の通水・通電のみであれば、低圧電灯契約に変更することで基本料金をさらに抑えられる場合があります。電力会社に相談してみましょう。

ガス料金の削減

使用しない場合は閉栓

給湯器やガスコンロを使用しない場合、ガスを閉栓することで基本料金（月1,000-2,000円）を削減できます。

月2,000円 × 12ヶ月 = 年間24,000円の削減

ただし、給湯器の凍結防止機能を使用する寒冷地では、冬季のみガスを契約する方法もあります。

水道料金の削減

水道は通水（月1回）のために契約を維持する必要があり、基本料金の削減は困難です。ただし、使用量を最小限に抑えることで従量料金は抑えられます。

光熱費削減の合計

電気: 年間6,600円
ガス: 年間24,000円
合計: 年間約3万円の削減

【方法5】早期処分（売却・解体）を検討する

維持費が継続的にかかる空き家は、早期処分することで長期的なコストを削減できます。特に、将来的に活用予定がない場合は、5年以内の売却を検討しましょう。

売却のメリット

維持費がゼロになる

固定資産税、管理費、光熱費などの年間15-50万円の維持費が完全にゼロになります。

一時的な収入（売却益）

売却により、まとまった資金を得られます。

固定資産税・管理費の負担から解放

相続後の長期的な負担から解放され、精神的なストレスも軽減されます。

売却時の税制優遇

空き家譲渡所得の3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する場合、以下の条件を満たすと譲渡所得から3,000万円を控除できます。

適用条件:

相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
昭和56年5月31日以前に建築された建物
相続直前まで被相続人が一人で居住していた
売却価格が1億円以下

節税効果の例:

売却価格: 2,000万円
取得費: 500万円
譲渡所得: 1,500万円
特別控除: 3,000万円
課税所得: 0円（税金なし）

解体のメリットと費用

解体のメリット:

管理不全リスクを完全に回避
更地として売却しやすい
固定資産税は上がるが、管理費はゼロになる

解体費用の相場:

木造30坪: 150-200万円
鉄骨30坪: 200-250万円
RC30坪: 250-300万円

注意点: 解体すると住宅用地の特例が適用されなくなり、固定資産税が最大6倍に増税されます。解体後は速やかに売却することを推奨します。

売却 vs 維持の損益分岐点

年数	維持費累計（年30万円）	資産価値下落	総損失	売却益（1,000万円）	差額
1年	30万円	50万円	80万円	1,000万円	+920万円
5年	150万円	300万円	450万円	1,000万円	+550万円
10年	300万円	500万円	800万円	1,000万円	+200万円

維持期間が長くなるほど、維持費と資産価値下落により損失が拡大します。売却意思がある場合は、5年以内の早期売却を推奨します。

不動産鑑定士が教える：空き家管理の実務ポイント

ここでは、不動産鑑定士の実務経験に基づき、資産価値を維持するための管理ポイントを解説します。

資産価値を維持する管理の3原則

原則1: 定期的な通水・通電

通水の重要性

月1回の通水により、以下のトラブルを防ぐことができます。

水道管の錆び・腐食
水道管の凍結（冬季）
排水管の悪臭・害虫発生
給湯器の故障

通水の方法:

すべての蛇口を開けて1-2分間通水
トイレの水も流す
浴槽・洗面台の排水口にも水を流す（封水の維持）

通水を怠ると、修繕費が数十万円に膨らむケースもあります。

通電の重要性

月1回の通電により、以下のトラブルを防ぐことができます。

電気設備の劣化
ブレーカーの故障
コンセント・スイッチの接触不良

通電の方法:

ブレーカーを上げる
各部屋の照明を点灯
換気扇を回す

原則2: 外観の維持

第一印象が資産価値を決める

不動産の査定では、外観の第一印象が評価額に大きく影響します。以下の点に注意しましょう。

庭木の越境: 隣地への侵入は近隣トラブルの原因になり、管理不全認定のリスクも高まる
窓ガラスの破損: 放置すると雨水の侵入により内部が劣化
外壁の汚れ: カビ・コケの発生は見た目の印象を大きく損なう
雑草の繁茂: 「放置されている」印象を与え、評価額が下がる

定期的な外観チェック

月1回の訪問時に、以下をチェックしましょう。

原則3: 記録の保存

「適切に管理している」証拠を残す

行政から管理不全の指導・勧告を受けた際、適切に管理している証拠があれば、認定を回避できる可能性が高まります。

保存すべき記録:

管理サービスの報告書（写真付き）
自主管理の訪問記録（日付、作業内容）
修繕の領収書
業者との契約書（庭木剪定、清掃など）

記録は最低3年分保存することを推奨します。

不動産評価の視点：放置による評価額の下落

不動産鑑定士として数多くの空き家を評価してきた経験から、放置による資産価値の下落について解説します。

放置1年: 評価額-5-10%（年間50-100万円の損失）

主な劣化要因:

庭木の越境、外壁の汚れ、雑草の繁茂
郵便物の放置、窓ガラスの曇り
室内のホコリ・カビの発生

買い手の印象:

第一印象が悪化し、「この家は放置されている」という印象を与えます。内見時の印象が悪いと、値下げ交渉の材料になります。

放置3年:評価額-15-25%（総額150-250万円の損失）

主な劣化要因:

屋根・外壁の劣化、窓ガラスの破損
内部設備（水道・電気）の故障
湿気によるカビ・腐食の進行
害虫（シロアリ、蜂など）の発生

買い手の判断:

設備の全面的な交換が必要と判断され、リフォーム費用分の値引きを要求されます。

放置5年: 評価額-30-50%（総額500-1,000万円の損失）

主な劣化要因:

建物の著しい劣化、構造的な問題
雨漏り、床の腐食
倒壊の危険性
特定空き家・管理不全空き家への認定

買い手の判断:

解体前提の取引になり、土地価格から解体費用を差し引いた金額が実際の売却価格となります。建物の価値はゼロです。

計算例:

土地価格: 500万円
解体費用: 150-200万円
実際の売却価格: 300-350万円

買い手は解体費用を負担するため、土地価格そのままでは売却できません。

実務事例

ケース1: 地方都市の木造戸建て（築30年）

初期評価額: 1,000万円（土地700万円、建物300万円）
5年間放置後: 500万円（土地500万円、建物0円）
解体費用: 200万円
最終売却価格: 300万円（土地500万円 - 解体費用200万円）
総損失: 700万円

放置の原因は「遠隔地で管理できない」「管理費をかけたくない」という理由でしたが、結果的に大きな損失となりました。解体費用を買い手が負担するため、土地価格そのままでは売却できませんでした。

ケース2: 都市部の木造戸建て（築25年）

初期評価額: 2,500万円（土地2,000万円、建物500万円）
3年間放置後: 2,000万円（土地1,800万円、建物200万円）
適切に管理していれば: 2,400万円
損失: 400万円

3年間の維持費（年30万円 × 3年 = 90万円）を惜しんだ結果、400万円の損失となりました。

冬季の空き家トラブル対策（11月-2月）

冬季は水道凍結や雪害など、空き家特有のトラブルが多発します。適切な対策を行いましょう。

水道管凍結の予防と対策

凍結のリスク

凍結が発生する条件:

気温-4℃以下で凍結の危険
氷点下の日が続くと、凍結リスクが高まる

凍結による被害:

水道管の破裂
修繕費10-30万円
近隣への漏水被害（損害賠償リスク）

予防策

水抜き（最も重要）

冬季前に水道管の水を完全に抜くことで、凍結を根本的に防ぎます。

水抜きの手順:

水道の元栓を閉める
すべての蛇口を開ける
トイレの水も抜く（レバーを引いて排水）
給湯器の水抜き栓を開ける
保温材の設置

水道管に保温材を巻くことで、凍結を防ぎます。

費用: 数千円（ホームセンターで購入可能）
特に外部に露出している配管は必須

通水（月1回）

完全に水抜きできない場合は、月1回の通水で凍結を防ぎます。ただし、厳冬期は通水だけでは不十分な場合もあります。

凍結した場合の対処

やってはいけないこと:

熱湯をかける（急激な温度変化で破裂の危険）
バーナーで直接加熱（火災の危険）

正しい対処方法:

ドライヤーで徐々に温める
40-50℃の温水をタオルに含ませて巻く
室温を上げて自然解凍を待つ

破裂した場合: すぐに水道業者に連絡し、応急処置を依頼します（費用10-30万円）。

雪害対策（雪下ろし・雪囲い）

雪下ろしの必要性

雪の重量:

新雪: 1㎡あたり20-30kg/m
固まった雪: 1㎡あたり50-100kg/m

屋根への荷重:

積雪1m: 30坪の屋根で3-9トンの荷重
放置すると倒壊のリスク

費用相場

雪下ろし: 1回2-5万円
雪囲い（事前対策）: 1回3-8万円

管理サービスの活用

多くの管理サービスでは、降雪時の臨時訪問オプションを提供しています。

月額+5,000円〜
積雪30cm以上で自動訪問
写真付き報告

寒冷地の空き家では、冬季のみ管理サービスを契約する方法もあります。

台風・大雪前の点検チェックリスト

台風前（7-10月）

屋根瓦の固定確認（ズレ・浮きがないか）
雨どいの清掃（落ち葉・ゴミの除去）
窓ガラスの補強（飛散防止フィルム貼付）
庭木の剪定（倒木防止）
物干し竿・植木鉢の撤去（飛散防止）
雨戸・シャッターの点検

大雪前（11月-12月）

雪下ろし業者の手配（事前予約が必要）
水道管の水抜き
保温材の設置
雪囲いの設置
屋根の融雪装置の点検（設置している場合）
近隣住民への連絡（緊急時の連絡先を伝える）

空き家管理サービスの選び方と比較

遠隔地で自主管理が難しい場合、管理サービスの活用を検討しましょう。ここでは、サービスの選び方と費用削減のポイントを解説します。

管理サービスの種類と特徴

タイプ1: 不動産管理会社

特徴:

大手不動産会社のグループ会社が提供
全国展開しているサービスも多い

メリット:

信頼性が高い
全国対応（遠隔地でも利用可能）
トラブル時のサポート体制が充実

デメリット:

料金が高め（月2万円〜）
細かい要望に対応しにくい

向いている人:

信頼性を重視する
遠隔地の物件を所有
予算に余裕がある

タイプ2: 地域密着型の管理業者

特徴:

地元の管理会社・警備会社が提供
地域の事情に詳しい

メリット:

料金が安い（月5千円〜）
緊急時の対応が早い（地元密着）
細かい要望に柔軟に対応

デメリット:

サービス品質にバラつきがある
全国展開していない

向いている人:

費用を抑えたい
地元の業者に任せたい
地域の事情（雪下ろし、台風対策など）に詳しい業者を探している

タイプ3: シルバー人材センター

特徴:

自治体が運営するシルバー人材センターが提供
高齢者の就労支援を兼ねる

メリット:

最安値（月3千円〜）
地域貢献になる

デメリット:

サービス範囲が限定的（巡回・清掃のみ）
通水・通電などの専門的な作業は対応外の場合あり
緊急時の対応は期待できない

向いている人:

最小限の費用で管理したい
近隣在住で年数回の自主点検を併用できる
地域貢献も重視する

業者選定の5つのチェックポイント

1. 料金の明確性

確認すべき点:

基本料金に含まれるサービス内容
追加料金の有無（庭木管理、小修繕など）
交通費・出張費の有無
年契約割引の有無

注意点:

「月5千円〜」と表示されていても、実際は追加料金がかかり、月1万円以上になることもあります。見積もり時に総額を確認しましょう。

2. 報告方法

確認すべき点:

報告の頻度（月1回、訪問の都度など）
報告形式（写真付きレポート、メール、アプリ）
緊急時の連絡体制（24時間対応か）

おすすめ:

写真付きレポートがあると、物件の状態を視覚的に確認できるため安心です。

3. 実績・口コミ

確認すべき点:

管理実績（何軒の空き家を管理しているか）
Google口コミ、地域評判
創業年数（長いほど信頼性が高い）

注意点:

口コミは参考程度にし、実際に複数社から見積もりを取って比較することが重要です。

4. 緊急時対応

確認すべき点:

台風・大雪時の臨時訪問
近隣からの苦情があった場合の対応
24時間連絡可能か

おすすめ:

緊急時対応がオプション料金になっている場合、年1-2回の発生を想定して費用対効果を検討しましょう。

5. 契約期間・解約条件

確認すべき点:

最低契約期間（3ヶ月、6ヶ月、1年など）
解約時の違約金の有無
自動更新の有無

注意点:

売却が決まったら即座に解約できるよう、解約条件を事前に確認しておきましょう。

相見積もりで10-20%削減する方法

複数社から見積もりを取り、料金とサービス内容を比較することで、10-20%の費用削減が期待できます。

相見積もりの手順

3社以上に見積もり依頼

最低3社、できれば5社から見積もりを取りましょう。

サービス内容を統一して比較

各社で提案するサービス内容が異なる場合、比較が難しくなります。「月1回巡回、通水・通電、換気、写真付き報告」など、条件を統一して見積もりを依頼しましょう。

料金の内訳を確認

基本料金だけでなく、追加料金の有無を確認します。

基本料金: 月5千円
庭木管理: +月3千円
緊急時対応: +月2千円
実質: 月1万円

交渉

「他社は月5千円だが、御社は7千円。もう少し安くなりませんか？」と交渉することで、値引きが引き出せることがあります。

交渉のポイント

年契約割引を引き出す

月契約より年契約の方が、月額5-10%の割引が適用されることが多いです。

月額1万円 × 12ヶ月 = 年12万円
年契約（10%割引）: 年10.8万円
年間1.2万円の削減

不要なオプションを削除

フルプランではなく、必要最小限のサービスに絞ることで費用を削減できます。

フルプラン: 月2.5万円
巡回のみ: 月5千円
月2万円 × 12ヶ月 = 年24万円の削減

複数物件の一括管理割引

兄弟姉妹で複数の実家を相続した場合、一括で管理を依頼することで割引が適用されることがあります。

1軒: 月5千円
2軒一括: 月8千円（1軒あたり4千円）
年間2.4万円の削減

よくある質問（FAQ）

Q1. 空き家を放置すると罰則はありますか？

はい、2023年12月施行の改正「空家等対策特別措置法」により、管理不全空き家に認定されると固定資産税の軽減措置（1/6）が解除され、税額が最大6倍に増税されます。

さらに、行政の指導・勧告に従わない場合、以下の罰則が科される可能性があります。

勧告に従わない: 固定資産税の軽減措置解除（年間20-50万円の増税）
命令に従わない: 50万円以下の過料
代執行: 強制解体（費用150-300万円を所有者に請求）

放置せず、適切に管理することが重要です。

Q2. 管理費は経費（確定申告で控除）にできますか？

空き家を賃貸に出している場合は、管理費を経費として計上できます。ただし、単に所有しているだけの場合は経費にできません。

経費計上できるケース:

賃貸中の空き家の管理費
賃貸募集中の空き家の管理費

経費計上できないケース:

自己所有のまま放置している空き家の管理費
売却予定だが具体的な行動をしていない空き家の管理費

将来的に賃貸・売却を予定している場合は、専門家に相談することをおすすめします。

Q3. 相続放棄すれば管理義務は消えますか？

いいえ、相続放棄しても管理義務は完全には消えません。

相続放棄後の管理義務:

民法第940条により、相続放棄をした者でも「次の相続人が管理を始めるまで」は管理義務が残ります。

管理義務から解放される方法:

家庭裁判所に「相続財産管理人」を選任してもらい、管理を引き継ぐ必要があります。ただし、選任には予納金（数十万円〜）がかかります。

注意点:

相続放棄は「相続開始を知った日から3ヶ月以内」に行う必要があります。期限を過ぎると放棄できません。

相続放棄を検討する場合は、早めに専門家（弁護士・司法書士）に相談しましょう。

Q4. DIY管理と業者委託、どちらがおすすめですか？

以下の基準で判断してください。

DIY管理がおすすめのケース:

片道1時間以内で訪問可能
月1回訪問する時間的余裕がある
費用を最小限に抑えたい
物件の状態を直接確認したい

業者委託がおすすめのケース:

片道2時間以上の遠隔地
多忙で月1回の訪問が困難
寒冷地（雪下ろし・水道凍結対策が必要）
高齢で訪問が負担

費用対効果の比較:

遠隔地の場合、交通費だけで管理サービス費を上回ることが多いです。

遠隔地のDIY管理: 年間10万円（交通費）
管理サービス委託: 年間6万円（月5千円）
業者委託の方が年間4万円安い

Q5. 空き家の売却と維持、どちらが得ですか？

将来的に活用予定がない場合、多くのケースで5年以内の売却をおすすめします。

売却が有利な理由:

維持費が累積する（年30万円 × 5年 = 150万円）
資産価値が下落する（5年で30-50%下落）
固定資産税の軽減措置が解除されるリスク

維持が有利なケース:

将来的に自分や子供が住む予定がある
賃貸に出す予定がある
資産価値が上昇する見込みがある（再開発地域など）

判断のポイント:

不動産鑑定士に相談し、以下を検討しましょう。

現在の資産価値（不動産査定）
5年間の維持費累計
売却時の税金（譲渡所得税、3,000万円特別控除の適用）
将来的な活用予定

Q6. 管理サービスの料金相場はいくらですか？

プランにより異なります。

プラン	月額	サービス内容
巡回のみ	5,000-8,000円	月1回巡回、外観チェック、写真報告
基本プラン	10,000-15,000円	巡回、通水・通電、換気、郵便物回収
フルプラン	20,000-30,000円	基本プラン + 清掃、庭木管理、小修繕

費用削減のポイント:

必要最小限のプラン（巡回のみ）で十分なケースが多い
庭木管理は年2回のスポット依頼の方が安い
相見積もりで10-20%削減可能

Q7. 冬季の水道凍結対策は？

以下の3つの対策が有効です。

水抜き（最も重要）

冬季前に水道管の水を完全に抜くことで、凍結を根本的に防ぎます。

手順:

水道の元栓を閉める
すべての蛇口を開ける
トイレの水も抜く
給湯器の水抜き栓を開ける

保温材の設置

水道管に保温材を巻くことで、凍結を防ぎます。

費用: 数千円（ホームセンターで購入可能）
特に外部に露出している配管は必須

通水（月1回）

完全に水抜きできない場合は、月1回の通水で凍結を防ぎます。ただし、厳冬期は通水だけでは不十分な場合もあります。

凍結した場合の修繕費: 水道管が凍結・破裂すると、修繕費が10-30万円かかります。予防対策を必ず実施しましょう。

Q8. 管理不全空き家に認定されるとどうなりますか？

以下の不利益が発生します。

固定資産税の増税

軽減措置（1/6）が解除され、税額が最大6倍に増税されます。

軽減措置あり: 年10万円
軽減措置解除後: 年60万円
年間50万円の増税

行政の指導・勧告

改善しない場合は命令、最終的には代執行（強制解体）が行われます。

命令違反: 50万円以下の過料
代執行: 解体費用150-300万円を所有者に請求

資産価値の下落

「管理不全」のレッテルが貼られ、買い手がつかなくなります。売却時に大幅な値引きを要求されることも。

適切な管理でリスクを回避しましょう。

Q9. 近隣から「庭木が越境している」と苦情が来ました。どうすればいいですか？

すぐに対応してください。庭木の越境は管理不全認定の要因になります。

対応手順:

謝罪と説明

近隣住民に謝罪し、対応スケジュールを伝えます。

「ご迷惑をおかけして申し訳ございません。1週間以内に剪定業者を手配いたします」

剪定業者の手配

速やかに剪定業者を手配します。

費用: 1-3万円
地域の造園業者、シルバー人材センターに依頼

定期管理の開始

今後のトラブル防止のため、定期的な庭木管理（年2回）を行います。

DIY管理: 年0円（道具代のみ）
業者委託: 年4-8万円

放置すると管理不全認定のリスクが高まり、固定資産税の増税につながります。

Q10. 空き家を賃貸に出すことはできますか？

はい、可能です。ただし、以下の点に注意してください。

リフォーム費用:

築年数に応じて50-200万円
水回り（キッチン、浴室、トイレ）の改修が必須
壁紙・床の張り替え

賃料相場:

地域・築年数により大きく異なる
地方では月3-5万円、都市部では月8-15万円程度

空室リスク:

地方では入居者が見つからない可能性
空室期間中も固定資産税・管理費がかかる

管理の手間:

入居者対応、トラブル対応が必要
賃貸管理会社に委託（賃料の5-10%）

賃貸が現実的かどうかの判断:

不動産会社に賃料査定を依頼し、以下を確認しましょう。

リフォーム費用
想定賃料
空室率（地域の平均）
管理費

これらを総合的に判断し、賃貸による収益が見込めるか検討します。

まとめ：適切な管理で資産価値を守り、費用を削減する

実家の空き家管理には年間15-50万円の費用がかかりますが、以下の5つの方法で負担を30-50%削減できます。

DIY管理の活用 - 月1回の訪問で管理費ゼロ（遠隔地以外）
管理サービスの最小化 - 必要最小限のプラン（月5千円〜）、相見積もりで10-20%削減
固定資産税の軽減維持 - 適切な管理で軽減措置を維持し、年間50万円の増税を回避
光熱費の最小化 - アンペア数調整、ガス閉栓で年間2.6万円削減
早期処分の検討 - 5年以内の売却で維持費累計150万円と資産価値下落を回避

2023年12月施行の改正「空家等対策特別措置法」により、管理不全空き家への規制が強化されました。放置すると固定資産税が最大6倍に増税され、さらに資産価値も大幅に下落します。

不動産鑑定士の実務経験から、以下を強く推奨します。

売却意思がある場合: 5年以内の早期売却で、維持費と資産価値下落を回避しましょう。売却時の3,000万円特別控除（相続開始から3年以内）も活用できます。

維持する場合: 月1回の適切な管理で資産価値を維持しましょう。DIY管理または管理サービス（月5千円〜）を活用します。

冬季トラブル対策: 水道凍結・雪害対策を必ず実施し、修繕費10-30万円を回避しましょう。

費用を削減しつつ、法的リスクと資産価値の下落を防ぐことが、空き家管理の成功の鍵です。

次のアクション:

現在の維持費を計算する（固定資産税、光熱費、管理費）
DIY管理 vs 業者委託を比較する（交通費、時間コスト）
管理サービスの相見積もりを取る（3社以上）
売却 vs 維持の判断をする（不動産鑑定士に相談）

無料相談のご案内

実家の空き家管理でお困りの方は、不動産鑑定士による無料相談をご利用ください。

無料相談で対応できること:

不動産の資産価値評価（現在の査定額）
売却 vs 維持の損益分析
費用削減の具体的なアドバイス
売却をご希望の場合、売却手続きのサポート
管理サービス・売却業者のご紹介

売却をお考えの方も、維持管理をお考えの方も、まずはお気軽にご相談ください。不動産鑑定士が、あなたの状況に合わせた最適な選択肢をご提案します。

お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

北原崇寛

不動産鑑定士・宅地建物取引士

大手不動産鑑定会社で裁判鑑定・証券化案件・担保評価等を担当後、東証一部上場不動産会社にて不動産訴訟アドバイザリー、法律・税制面からの不動産有効活用コンサルティングに従事。2020年北原不動産鑑定士事務所開業。