実家売却で兄弟トラブルを防ぐ：事前合意と分配のルール

この記事の結論

実家売却で兄弟トラブルを防ぐには、売却前に「評価額」「売却タイミング」「代金分配方法」の3点を合意することが最重要です。不動産鑑定士が作成した評価書を元に客観的な議論を行い、分配ルールを明確にした合意書を作成すれば、トラブルのリスクを大幅に減らせます。本記事では、事前合意の5ステップと、トラブル予防のチェックリストを解説します。

1. 実家売却で兄弟が揉める3つの原因

相続した実家を売却する際、兄弟間でトラブルになるケースは少なくありません。市場調査によると、実家売却のトラブルは主に3つの原因に集約されます。

相続全般のトラブル予防策については、実家の処分で兄弟が揉める：遺産分割トラブルを防ぐ方法も参考にしてください。

1-1. 実家の評価額で認識がズレる

兄弟間トラブルの主要な原因の一つが、評価額の認識差です。

兄弟それぞれが「自分の感覚」で実家の評価額を見積もるため、認識の差が生まれます。例えば、長男は「駅から近いから5,000万円で売れるはず」と考え、次男は「築年数が古いから3,500万円が妥当」と考える、といったケースです。

この認識のズレは、以下の原因で発生します。

• 不動産の市場価格についての知識不足
• 思い出のある実家への感情的な価値観
• 不動産会社によって査定額が異なる

実際には、不動産会社の査定額は会社によって大きく異なることがあります。複数の査定を取らずに1社の査定だけを信じると、兄弟間で「この査定は高すぎる」「いや、低すぎる」という対立が生まれやすくなります。

1-2. 売却代金の分配方法が不明確

最も多いトラブルの原因が、分配方法をめぐる対立です。

• 法定相続分で分けるのか、寄与分を考慮するのか：親の介護を担った兄弟が「自分は多くもらうべき」と主張
• 生前贈与を受けた兄弟がいる場合：特別受益として差し引くのか
• 管理してきた人への対価：売却までの間、実家を管理していた兄弟への配慮

例えば、姉が5年間親の介護を担当し、妹は遠方に住んでいて関与しなかった場合、売却代金3,000万円を法定相続分どおり1,500万円ずつ分けることに姉が納得しないケースがあります。

1-3. 売却タイミングで意見が対立

「今すぐ売りたい」と「もう少し待ちたい」の対立は、件数としては多くありませんが、感情的な対立に発展しやすい傾向があります。

• すぐ売りたい派：空き家の管理コスト（固定資産税、光熱費、維持費）を早く解消したい
• 待ちたい派：市場が回復すれば高く売れるかもしれない

空き家の管理コストは年間30万円〜50万円程度かかることが一般的です。1年待つと50万円のコストがかかり、その間に相場が上がらなければ、トータルでマイナスになる可能性もあります。

2. 兄弟トラブルの実例【3つのケース】

実際にあった事例をもとに、トラブルの発生経緯と解決策を紹介します。相続トラブル全般の予防策については、相続トラブルの実例と予防策【円滑な遺産分割のために】も参考になります。

2-1. ケース1：評価額の認識差で揉めた事例

状況

• 実家：戸建て、土地150㎡、築35年
• 相続人：兄弟3人（長男・次男・三男）
• 長男の見積もり：5,000万円
• 次男の見積もり：3,500万円
• 三男：中立

対立の経緯

長男は「この地域は最近人気が出ているから5,000万円で売れる」と主張し、次男は「建物は古くて価値がほとんどない。土地だけなら3,500万円が妥当」と主張しました。三男は中立でしたが、議論は平行線をたどりました。

解決策

不動産鑑定士に正式な評価を依頼しました（費用：約30万円）。評価額は4,200万円と算定され、この客観的な数字を基準に合意形成ができました。売却価格の目標を4,200万円±10%に設定し、実際に4,100万円で売却できました。

教訓

主観的な評価ではなく、客観的な評価を基準にすることでトラブルを回避できます。評価費用30万円は、売却代金から控除することで全員が納得しました。

2-2. ケース2：分配方法で揉めた事例

状況

• 実家：マンション、売却価格3,000万円
• 相続人：姉妹2人
• 姉：親の介護を5年間担当
• 妹：遠方に住み、ほとんど関与なし

対立の経緯

姉は「5年間介護してきた分を考慮してほしい」と60%（1,800万円）を希望しました。一方、妹は「法定相続分は50%ずつ。介護は姉の自主的な判断」と主張し、感情的な対立に発展しました。

解決策

弁護士に相談し、寄与分を客観的に算定してもらいました。介護費用相当額として300万円（月5万円×12ヶ月×5年）を寄与分として認め、以下の分配で合意しました。

• 姉：1,650万円（55%）
• 妹：1,350万円（45%）

合意書を作成し、双方が署名・押印することで円満に解決できました。

教訓

寄与分は「介護費用相当額」など具体的な金額で算定することで、感情論を排除できます。

2-3. ケース3：売却タイミングで揉めた事例

状況

• 実家：戸建て、地方都市
• 相続人：兄弟2人
• 兄：「すぐ売りたい」（管理コストを避けたい）
• 弟：「1年待てば高く売れる」

対立の経緯

兄は毎月の固定資産税・光熱費・庭の手入れ費用などを負担しており、年間約50万円のコストに不満を感じていました。弟は「この地域は再開発計画があるから、1年待てば価格が上がる」と主張しました。

解決策

不動産会社に市場動向をヒアリングしました。再開発計画は確かにありましたが、実家から離れた場所であり、価格への影響は限定的との見解でした。さらに、1年間待つと管理コスト50万円がかかり、価格上昇があっても相殺される可能性が高いことがわかりました。

結果として「3ヶ月以内に売却する」方針で合意し、実際に2ヶ月半で買い手が見つかりました。

教訓

タイミングの判断は「市場動向」と「管理コスト」を具体的な数字で比較することで、感情的な対立を避けられます。

3. 売却前の事前合意：5つのステップ

兄弟トラブルを防ぐための最も効果的な方法は、売却活動を始める前に合意形成を行うことです。以下の5つのステップを順番に実施してください。

3-1. ステップ1：全員で売却の方向性を確認

まず、兄弟全員で「売却する」という方向性を確認します。

やるべきこと

• 兄弟全員で集まる場を設ける（オンラインでも可）
• 「売却する」「誰かが住む」「賃貸に出す」の選択肢を議論
• 売却以外の選択肢を完全に排除する

合意すべき事項

• 売却することに全員が同意しているか
• 売却のおおよそのスケジュール（目標時期）
• 売却の理由を共有できているか

注意点

この段階で売却以外の選択肢を完全に排除することが重要です。後から「やっぱり住みたい」と言われると、売却活動が中断し、トラブルの元になります。

3-2. ステップ2：実家の評価額を客観的に確認

評価額の認識を合わせるため、客観的なデータを収集します。

やるべきこと

• 複数の不動産会社に査定を依頼（最低3社）
• 査定額の平均値を「基準評価額」として設定
• 必要に応じて不動産鑑定士に正式な評価を依頼

不動産鑑定士の評価が有効なケース

複数の査定額の差が500万円以上ある場合や、兄弟間で評価額の認識が大きく異なる場合は、不動産鑑定士による正式な評価書の取得をお勧めします。費用は30万円程度ですが、以下のメリットがあります。

• 法的な証拠力がある
• 路線価、公示価格、近隣取引事例を総合的に分析
• 土地の不整形や接道条件などの補正を適切に反映

合意すべき事項

• 査定を依頼する不動産会社（3社以上）
• 不動産鑑定士に依頼するかどうか
• 基準評価額の設定方法
• 評価費用の負担方法（売却代金から控除するのが一般的）

3-3. ステップ3：売却価格の目標を設定

基準評価額をもとに、具体的な売却価格の目標を設定します。

やるべきこと

• 希望売却価格を設定（基準評価額の+5〜10%程度）
• 最低売却価格を設定（基準評価額の-10%程度）
• 価格交渉の権限者を決める

合意すべき事項

• 希望売却価格（これ以上で売れれば成功）
• 最低売却価格（これ以下では売らない）
• 価格交渉の権限（代表者1名に一任 or 全員合意が必要）
• いくらまで価格を下げてよいかのルール

注意点

「絶対にこの価格以上で売る」という過度な期待は避けましょう。市場価格と希望価格の乖離が大きいと売れ残るリスクがあり、管理コストだけがかさみます。

3-4. ステップ4：売却代金の分配ルールを決める

最もトラブルになりやすい分配方法を、事前に明確にします。

分配方法の選択肢

分配方法	説明	適用ケース
法定相続分	兄弟全員が同じ割合で分配	寄与分・特別受益がない場合
寄与分考慮	介護などの貢献に応じて多く分配	介護・看病を担った兄弟がいる場合
特別受益考慮	生前贈与を受けた分を差し引き	住宅資金援助などを受けた兄弟がいる場合

寄与分の算定方法（例）

• 介護期間5年の場合：月5万円×12ヶ月×5年＝300万円
• 実家の維持管理費を負担していた場合：実費（領収書などで証明）

合意すべき事項

• 分配方法（法定相続分 or 寄与分考慮 or 特別受益考慮）
• 寄与分がある場合、具体的な金額
• 特別受益がある場合、具体的な金額
• 売却費用の負担方法

売却費用の例

費用項目	金額目安
仲介手数料	売却価格×3%+6万円+消費税
相続登記費用	10〜20万円
測量費（必要な場合）	30〜50万円
解体費（必要な場合）	100〜200万円
譲渡所得税	利益の約20%（特例適用で軽減可能）

売却の流れと費用の詳細については、実家を売却する流れと費用：相続後の売却完全ガイドをご覧ください。

3-5. ステップ5：売却手続きの役割分担を決める

売却活動をスムーズに進めるため、役割分担を明確にします。

やるべきこと

• 売却の窓口担当者を決める（代表者1名）
• 不動産会社とのやり取り担当を決める
• 書類の準備担当を決める
• 重要事項の判断方法を決める

合意すべき事項

• 窓口担当者（不動産会社・司法書士との連絡）
• 不動産会社の選定担当
• 書類準備担当（登記簿謄本、測量図など）
• 重要判断の方法（代表者に一任 or 全員で協議）

注意点

代表者に一任する場合でも、「売買契約の締結」「価格の最終決定」などの重要事項は全員合意を条件とすることをお勧めします。

4. 共有名義での売却手続きの注意点

相続した実家が共有名義の場合、売却には特別な配慮が必要です。

4-1. 共有名義のままでは全員の同意が必要

共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。1人でも反対すれば売却できません。

共有者の1人が反対する場合の対処法

1. 反対理由を丁寧にヒアリングする
2. 代替案（賃貸活用、代償分割など）を提示する
3. 第三者（弁護士、家庭裁判所）を介して調停する
4. 最終手段として共有物分割請求訴訟を検討する

共有物分割請求訴訟は時間と費用がかかるため、できる限り話し合いで解決することをお勧めします。

4-2. 共有名義での売却の流れ

1. 共有者全員で売却に合意
2. 代表者を決める：不動産会社との窓口担当
3. 媒介契約：共有者全員が署名・押印
4. 売買契約：共有者全員が署名・押印
5. 決済・引き渡し：共有者全員が立ち会い（委任状で代理も可）
6. 売却代金の分配：事前に決めた方法で分配

4-3. 共有を解消してから売却する方法

共有名義での売却が難しい場合、遺産分割協議で共有を解消する方法もあります。

代償分割による解消

代表者1名が実家を単独で取得し、他の相続人には代償金を支払います。

• メリット：売却手続きがシンプル、意思決定が早い
• デメリット：代償金の支払い原資が必要、登記費用が2回かかる

代償分割を選択した場合、代表者が売却後に代償金相当額を自己資金で立て替えるか、売却代金から精算します。

5. トラブル予防チェックリスト

以下のチェックリストを使って、売却前・売却中・売却後のトラブルを予防しましょう。

5-1. 売却前チェックリスト（事前合意）

• 兄弟全員で「売却する」方向性を確認した
• 複数の不動産会社に査定を依頼した（最低3社）
• 基準評価額を設定した
• 希望売却価格と最低売却価格を決めた
• 売却代金の分配方法を決めた
• 寄与分の有無と金額を確認した
• 特別受益の有無と金額を確認した
• 売却費用の負担方法を決めた
• 窓口担当者を決めた
• 合意内容を書面化した

5-2. 売却中チェックリスト（進捗管理）

• 媒介契約の内容を全員で確認した
• 売却活動の進捗を定期的に共有している
• 購入希望者からの価格交渉を全員で協議した
• 売買契約の内容を全員で確認した
• 契約書に全員が署名・押印した

5-3. 売却後チェックリスト（分配実行）

• 売却代金の入金を確認した
• 売却費用の明細を確認した
• 分配金額の最終確認をした
• 各相続人への振込を実行した
• 振込完了を確認した
• 全員で売却完了を確認した

6. 専門家に相談すべきケース

以下のケースに該当する場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします。

6-1. 不動産鑑定士に相談すべきケース

• 兄弟間で評価額の認識が大きく異なる
• 複数の査定額に500万円以上の差がある
• 不整形地、借地権、底地など評価が難しい物件
• 法的な証拠力のある評価書が必要

費用目安：30万円〜50万円

6-2. 弁護士に相談すべきケース

• 寄与分・特別受益で意見が対立している
• 遺産分割協議がまとまらない
• 共有物分割請求訴訟を検討している
• 遺言書の有効性に疑義がある

費用目安：相談料1時間1万円程度、着手金20万円〜

6-3. 税理士に相談すべきケース

• 譲渡所得税の計算方法を知りたい
• 取得費加算の特例を適用したい
• 3,000万円特別控除が使えるか確認したい
• 確定申告の必要性を判断したい

費用目安：相談料1時間1万円程度、申告代行5万円〜

6-4. 司法書士に相談すべきケース

• 相続登記の手続き
• 共有名義から単独名義への変更
• 遺産分割協議書の作成支援

費用目安：相続登記10万円〜20万円

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 兄弟の1人が売却に反対しています。どうすればいいですか？

共有名義の場合、全員の同意がないと売却できません。まず反対理由を丁寧にヒアリングし、代替案（賃貸活用、代償分割など）を提示しましょう。それでも解決しない場合は、弁護士を介した調停や、共有物分割請求訴訟を検討します。

Q2. 寄与分はどのように算定すればいいですか？

寄与分は「介護費用相当額」で算定するのが一般的です。例えば、親の介護を5年間行った場合、介護サービスを利用したと仮定した費用（月5万円×12ヶ月×5年＝300万円）を寄与分とします。客観的な算定が難しい場合は、弁護士に相談することをお勧めします。

Q3. 評価額はどうやって決めればいいですか？

複数の不動産会社（最低3社）に査定を依頼し、査定額の平均値を基準評価額とします。査定額の差が大きい場合や兄弟間で認識が異なる場合は、不動産鑑定士に正式な評価を依頼することで、法的な証拠力のある評価額を得られます。

Q4. 売却代金の分配は法定相続分でなければダメですか？

いいえ、兄弟全員が合意すれば、法定相続分以外の分配も可能です。寄与分（介護など）や特別受益（生前贈与）を考慮した分配も認められます。ただし、合意内容を書面化し、全員が署名・押印することが重要です。

Q5. 売却のタイミングはいつが良いですか？

売却タイミングは「管理コスト」と「市場動向」を比較して判断します。空き家の管理コスト（年間30〜50万円）と、市場価格の上昇見込みを比較し、総合的に判断します。迷う場合は、不動産会社に市場動向を確認することをお勧めします。

Q6. 共有名義のまま売却するのと、単独名義にしてから売却するのはどちらが良いですか？

単独名義にしてから売却する方が手続きはシンプルです。ただし、代償金の支払い原資が必要で、登記費用が2回かかります。兄弟間で信頼関係があり、共有での売却に支障がなければ、共有名義のままでも問題ありません。

Q7. 不動産会社の選び方は？

複数の不動産会社に査定を依頼し、以下の点を確認します。

• 査定額の根拠が明確か
• 相続不動産の売却実績が豊富か
• 担当者が信頼できるか
• 仲介手数料が適正か

大手と地域密着型の両方を比較するのがおすすめです。

Q8. 合意内容を書面化する必要はありますか？

はい、必ず書面化してください。口約束だけでは後からトラブルになります。合意書には、売却価格の目標、分配方法、売却費用の負担方法、窓口担当者を記載し、全員が署名・押印します。

Q9. 売却にかかる税金はどのくらいですか？

譲渡所得税は「売却価格 - 取得費 - 売却費用」の利益に対して約20%（所有期間5年超の場合）です。相続後3年10ヶ月以内の売却なら「取得費加算の特例」で、相続した空き家なら「3,000万円特別控除」で節税できる可能性があります。

Q10. 売却前に修繕は必要ですか？

基本的には不要です。現状渡しで売却するのが一般的です。ただし、雨漏りや構造的な欠陥がある場合は、告知義務があるため買主に説明が必要です。修繕した方が高く売れるかどうかは、不動産会社に相談して判断しましょう。

8. まとめ

実家売却で兄弟トラブルを防ぐには、売却前の事前合意が最も重要です。以下の5ステップを実践しましょう。

1. 全員で売却の方向性を確認：売却以外の選択肢を完全に排除
2. 評価額を客観的に確認：複数の査定を取り、必要なら不動産鑑定士に依頼
3. 売却価格の目標を設定：希望価格と最低価格を明確に
4. 分配ルールを決める：法定相続分、寄与分、特別受益を考慮
5. 役割分担を決める：窓口担当者と重要判断の方法を明確に

重要なポイント

• 評価額は主観ではなく、客観的な査定・鑑定を基準にする
• 分配方法は書面化し、全員が署名・押印する
• トラブルが起きそうなら、早めに専門家（弁護士、不動産鑑定士）に相談する

不動産評価の視点から言えば、実家の評価額は「感覚」ではなく「データ」に基づいて算定すべきです。複数の査定を取ることで市場価格の相場がわかり、兄弟間の認識のズレを解消できます。評価額で揉めそうな場合は、不動産鑑定士の評価書（費用30万円程度）を取得することで、客観的な判断基準を得られます。

専門家への相談をおすすめするケース

以下のような場合は、弁護士・税理士・不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。

• 兄弟間で評価額の認識が大きく異なり、合意できない
• 寄与分・特別受益で意見が対立している
• 共有物分割請求訴訟を検討している
• 譲渡所得税の計算や節税対策を知りたい
• 不整形地、借地権など評価が難しい物件

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免責事項

本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の法律相談・税務相談ではありません。相続に関する具体的な判断や手続きについては、弁護士・税理士・司法書士などの専門家にご相談ください。

また、法改正により内容が変更される可能性があります。最新の情報は国税庁・法務省などの公式サイトでご確認ください。