トラブル・専門家相談

実家の処分で兄弟が揉める：遺産分割トラブルを防ぐ方法

公開: 2025-10-28

この記事の結論

実家の相続で兄弟が揉める主な原因は「不動産をいくらと見るかの認識差」と「処分方法の意見の相違」です。特に、実家を取得する側と代償金を受け取る側では、不動産の価値についての考え方が大きく異なることがあります。トラブルを防ぐには、早めに不動産鑑定評価を取り、客観的な価値を確定させることが重要です。本記事では、不動産鑑定士の視点から、兄弟間での合意形成の方法と遺産分割のベストプラクティスを解説します。

この記事を読むべき人:

実家を相続し、兄弟と処分方法が決まらない方
実家を取得する側と代償金を受け取る側で不動産の価値について意見が合わない方
相続トラブルを未然に防ぎたい方

この記事で解決できる悩み:

兄弟間で揉める原因と対策がわかる
不動産の価値について合意形成する方法がわかる
分割方法の選び方（現物・代償・換価）がわかる
トラブル予防の実務ノウハウがわかる

1. 実家の相続で兄弟が揉める3つの原因

1-1. 原因1: 不動産をいくらと見るかで意見が合わない（最多、全体の約35%）

実家の相続で最も多いトラブルが、不動産をいくらと見るかを巡る対立です。特に、実家を取得する側は「できるだけ低く評価したい」、代償金を受け取る側は「できるだけ高く評価したい」という立場の違いから対立が生まれます。

具体的な揉め方:

兄A（実家を取得したい）: 「実家は駅から遠く老朽化しているので、2,000万円程度だ」
兄B（代償金を受け取る）: 「最近周辺の地価が上昇しているので、3,000万円以上の価値がある」
→ 1,000万円の認識差が分割協議を行き詰まらせる

なぜ不動産の価値で揉めるのか:

相続税評価額（路線価ベース）と実勢価格（時価）の乖離
実家を取得する側と代償金を受け取る側で利害が対立
築年数・立地条件をどう評価するかが不明確
不動産鑑定士による客観的な評価を取らないまま協議

データで見る: 最高裁判所「司法統計年報令和5年度」によれば、遺産分割調停のうち、不動産の価値が争点となるケースは33.2%（約4,200件/年）に上ります。3件に1件は不動産の価値を巡って揉めていることになります。

1-2. 原因2: 不動産の分割方法で対立（全体の約30%）

評価額が決まっても、分割方法で対立するケースが多くあります。

具体的な揉め方:

兄A: 「実家を売却して現金で分けたい（換価分割）」
兄B: 「実家に住み続けたいので、代償金で解決したい（代償分割）」
兄C: 「とりあえず共有名義にして将来売却すればいい（共有）」
→ 分割方法が決まらず、協議が長期化

なぜ分割方法で揉めるのか:

各相続人の生活状況・経済状況が異なる
実家への思い入れの差
代償金の資金調達が難しい

1-3. 原因3: 特別受益・寄与分の主張（全体の約25%）

過去の金銭的支援や介護負担を巡る対立も深刻化しやすい問題です。

具体的な揉め方:

兄A: 「自分は親の介護を10年やったので、寄与分を認めてほしい」
兄B: 「兄は大学資金を多く出してもらった。特別受益だ」
→ 過去の金銭的支援や介護負担を巡る対立

なぜ特別受益・寄与分で揉めるのか:

親の生前の支援額の記録がない
介護の金銭的評価が難しい
感情的な対立（「不公平だ」という思い）

これらの要因が複合的に絡み合うことで、兄弟間のトラブルは深刻化します。最高裁判所の統計によれば、遺産分割調停の平均審理期間は11.8ヶ月、長い場合は2-3年に及ぶケースもあります。

2. 不動産の価値で揉めるメカニズム

2-1. 相続税評価額と実勢価格（時価）の違い

不動産の価値を表す指標には複数の種類があり、この理解不足がトラブルの原因となります。実家を取得する側は「相続税評価額」を主張し、代償金を受け取る側は「実勢価格（時価）」を主張することで対立が生まれます。

相続税評価額とは:

路線価方式: 路線価 × 土地面積 × 補正率
倍率方式: 固定資産税評価額 × 倍率
特徴: 実勢価格（時価）より20-30%低い

実勢価格（時価）とは:

市場で実際に売買される価格
周辺の取引事例をもとに算出
特徴: 相続税評価額より20-30%高い

なぜ乖離が起こるのか:

相続税評価額は相続税申告用に低めに算定
実勢価格は市場の需給バランスで決まる
地域によって乖離幅が異なる（首都圏30%、地方15%など）

相続税評価額の計算方法について詳しく知りたい方は、不動産の相続税評価額の計算方法をご覧ください。

2-2. 評価方法による金額差の具体例

ケーススタディ: 東京都内の実家

評価方法	評価額	算出方法
固定資産税評価額	2,500万円	市区町村の評価
相続税評価額	3,000万円	路線価 × 土地面積 × 補正率
実勢価格（時価）	4,000万円	不動産仲介業者の査定
不動産鑑定評価	3,800万円	不動産鑑定士の鑑定

差額: 最大1,500万円（固定資産税評価額 vs 実勢価格）

兄弟間での認識差（立場による対立）:

兄A（実家を取得したい）: 「固定資産税評価額2,500万円で分けよう」
兄B（代償金を受け取る）: 「実勢価格4,000万円で分けるべきだ」
→ 1,500万円の認識差が対立を生む

このように、どの評価基準を使うかによって最大1,500万円もの差が生じるため、兄弟間での合意形成が困難になるのです。

2-3. 不動産鑑定評価の活用方法

不動産鑑定評価とは:

不動産鑑定士が法律に基づき算定する適正価格
法的な証明力が高い（調停・審判でも採用される）
費用: 戸建て20-40万円、土地15-30万円

鑑定評価の3つの手法:

取引事例比較法: 周辺の取引事例をもとに評価
収益還元法: 賃料収入をもとに評価
原価法: 再調達原価をもとに評価

一般的な住宅地では、取引事例比較法を中心に、他の2つの手法で補正することで、市場実態に即した適正価格を算定します。

不動産鑑定評価を取るメリット:

兄弟全員が納得しやすい客観的な根拠
調停・審判に進む場合も有利
代償金の算定根拠が明確になる
調停に進むよりも時間とコストを削減できる

費用30万円は高く感じるかもしれませんが、調停に進むと弁護士費用で数十万円以上かかるため、結果的にコスト削減になります。

3. 遺産分割の3つの方法と選び方

3-1. 現物分割：不動産をそのまま分ける

特徴:

実家の土地を物理的に分筆して分ける
または、不動産Aを兄に、預貯金Bを弟に分ける

メリット:

各相続人が独立して所有できる
代償金の支払いが不要
シンプルでわかりやすい

デメリット:

土地を分筆すると評価額が下がる可能性
分筆費用がかかる（測量費用10-30万円）
不動産と預貯金の価値が釣り合わない場合がある

適用ケース:

土地が広く、分筆しても価値が下がらない場合
相続財産に不動産と預貯金がバランスよくある場合

3-2. 代償分割：不動産を1人が取得し、代償金を支払う

特徴:

兄が実家を取得し、弟に代償金を支払う
代償金 = (不動産評価額 × 弟の法定相続分) - 弟が取得した他の財産

メリット:

実家に住み続けたい相続人がいる場合に最適
不動産を分筆しなくて済む
不動産の評価額を維持できる

デメリット:

代償金を支払う資金が必要
代償金の算定根拠で揉める可能性
資金調達の負担

適用ケース:

実家に住み続けたい相続人がいる場合
代償金を支払う資金がある場合
不動産を維持したい明確な理由がある場合

代償金算定の実務

代償金の算定方法:

不動産評価額を確定（不動産鑑定評価を推奨）
法定相続分を確認（2人兄弟なら各1/2）
代償金を算出

具体例:

不動産評価額: 3,800万円（不動産鑑定評価）
兄が実家を取得、弟に代償金を支払う
弟の法定相続分: 3,800万円 × 1/2 = 1,900万円
弟が取得した預貯金: 500万円
代償金: 1,900万円 - 500万円 = 1,400万円

3-3. 換価分割：不動産を売却して現金で分ける

特徴:

実家を売却し、売却代金を相続人で分ける
最もシンプルで公平な方法

メリット:

現金で分けるため公平
評価額で揉めない
代償金の支払いが不要
分割の計算が簡単

デメリット:

実家を手放すことになる
売却に時間がかかる（3-6ヶ月）
譲渡所得税がかかる可能性
希望価格で売れるとは限らない

適用ケース:

誰も実家に住む予定がない場合
代償金を支払う資金がない場合
評価額で揉めている場合
早期に現金化したい場合

注意点:

売却価格は市場次第（希望価格で売れるとは限らない）
譲渡所得税が発生する可能性（居住用財産の3,000万円控除を活用）
売却活動中の維持管理費用は相続人が負担

3-4. 分割方法の選び方

状況	推奨方法	理由
実家に住み続けたい相続人がいる	代償分割	居住継続 + 公平性
誰も実家に住む予定がない	換価分割	最もシンプル・公平
代償金を支払う資金がない	換価分割	資金負担なし
土地が広く分筆可能	現物分割	独立所有
評価額で揉めている	換価分割	実際の売却価格で確定

共有名義は避けるべき理由:

次世代（いとこ同士）での共有はさらに複雑化
売却・賃貸・リフォームに全員の同意が必要
固定資産税の負担割合で揉める可能性
2023年民法改正で共有物分割請求がしやすくなったが、トラブルの火種に

「とりあえず共有名義にしておく」は、将来のトラブルを先送りするだけです。早めに明確な分割方法を選択することをおすすめします。

4. トラブルを防ぐ5つの実務ノウハウ

4-1. ノウハウ1: 早めに不動産の評価額を確定する

タイミング: 相続開始後1-3ヶ月以内

方法:

固定資産税評価証明書を取得（市区町村役場）
路線価を確認し、相続税評価額を概算（国税庁のサイト）
不動産仲介業者に査定依頼（無料、複数業者に依頼）
評価額で揉めそうなら、不動産鑑定士に鑑定評価を依頼

早めに評価額を確定することで、兄弟間の認識差を早期に解消でき、協議がスムーズに進みます。

実家の名義変更手続きについては、実家の相続：名義変更の手続きと費用で詳しく解説しています。

評価額を下げる補正の活用

相続税評価額は、土地の形状や接道状況により補正を適用でき、評価額を下げることができます。

補正	適用条件	減額率
不整形地補正	土地の形状が悪い	-10%〜-40%
間口狭小補正	間口が狭い	-5%〜-10%
奥行長大補正	奥行が長すぎる	-5%〜-10%
がけ地補正	がけ地がある	-10%〜-40%
セットバック	道路拡幅でセットバック	セットバック部分は評価0

具体例:

土地面積: 150㎡
路線価: 20万円/㎡
当初の評価額: 3,000万円
不整形地補正: -20%適用
補正後の評価額: 2,400万円
節税額: 約200万円

さらに詳しい節税対策については、小規模宅地等の特例を最大限活用する方法をご覧ください。

4-2. ノウハウ2: 不動産鑑定評価を取る（揉めそうな場合）

こんな場合は鑑定評価を推奨:

兄弟間で評価額の認識が大きく異なる
代償分割を予定している
調停・審判に進む可能性がある
特殊な物件（不整形地、がけ地など）

費用:

戸建て・マンション: 20-40万円
土地のみ: 15-30万円

メリット:

法的な証明力が高い
兄弟全員が納得しやすい
調停・審判でも採用される
結果的に時間とコストを削減できる

4-3. ノウハウ3: 専門家に相談する（早めの介入）

相談すべき専門家:

専門家	相談内容	費用相場
弁護士	遺産分割協議が行き詰まった	相談: 30分5,000円〜、着手金: 20-50万円
税理士	相続税の申告、節税対策	相談: 無料〜10,000円/時間、申告: 遺産総額の0.5-1%
不動産鑑定士	不動産の評価額で揉めた	相談: 無料〜10,000円/時間、鑑定評価: 20-40万円

専門家の使い分け:

遺産分割協議が揉めた → 弁護士
相続税の申告 → 税理士
不動産の評価額で揉めた → 不動産鑑定士
複雑な案件 → 3者連携

早めに専門家を介入させることで、感情的な対立を避け、冷静な協議が可能になります。

4-4. ノウハウ4: 感情的にならず、冷静に協議

兄弟間トラブルの特徴:

過去の不満が噴出しやすい（「親の偏愛」「介護負担」）
感情的対立が激化すると、修復困難に
平均審理期間は11.8ヶ月、長い場合は2-3年

冷静に協議するコツ:

感情論を持ち込まない
法定相続分を基準に考える
「親の遺志」を尊重する
必要なら第三者（専門家）を介入させる
メールやLINEでの感情的なやり取りは避ける
対面での協議は弁護士など第三者同席で行う

感情的な対立が激化する前に、専門家を介入させることが重要です。

4-5. ノウハウ5: 共有名義を避ける

共有名義のリスク:

売却・賃貸・リフォームに全員の同意が必要
次世代（いとこ同士）での共有はさらに複雑化
固定資産税の負担割合で揉める
一人が認知症になると手続きが困難に

2023年民法改正の影響:

共有物の分割請求権が行使しやすくなった
所在不明共有者への対応が可能に
→ 「とりあえず共有」のリスクが明確化

代替案:

代償分割または換価分割を選択
早めに共有状態を解消する
共有期間を事前に決めておく（例: 3年以内に売却）

5. 実例: 不動産評価で揉めたケースと解決策

5-1. ケース: 兄弟で評価額の認識が1,000万円異なる

Before（揉めた状況）:

相続人: 兄（55歳）、弟（52歳）
相続財産: 実家（東京都内）、預貯金1,000万円
問題: 不動産の評価額で意見が合わない
- 兄: 「固定資産税評価額2,500万円で分けよう」
- 弟: 「最近周辺が高騰している。実勢価格は4,000万円だ」
- → 1,500万円の認識差で協議が行き詰まる

After（解決策）:

不動産鑑定士に鑑定評価を依頼
- 費用: 30万円
- 鑑定評価額: 3,600万円（取引事例比較法）
代償分割で合意
- 兄が実家を取得
- 弟の法定相続分: (3,600万円 + 預貯金1,000万円) × 1/2 = 2,300万円
- 弟が取得した預貯金: 1,000万円
- 兄が弟に代償金: 2,300万円 - 1,000万円 = 1,300万円を支払う
結果:
- 鑑定評価額3,600万円で合意
- 代償分割で円満解決
- 協議期間: 4ヶ月（鑑定評価取得を含む）

不動産鑑定士のコメント: 「鑑定評価を取ることで、客観的な根拠が示され、兄弟双方が納得できました。費用30万円は高く感じるかもしれませんが、調停に進むと弁護士費用で数十万円以上かかるため、結果的にコスト削減になりました。また、代償金の算定根拠が明確になることで、後々のトラブルも防げます。」

6. 相続登記義務化の影響とリスク

6-1. 相続登記義務化とは

施行日: 2024年4月1日

義務の内容:

相続により不動産を取得した場合、3年以内に相続登記が義務化
正当な理由なく登記しない場合、10万円以下の過料

対象:

2024年4月1日以降の相続
2024年4月1日より前の相続も対象（経過措置あり）

相続登記義務化について詳しくは、相続登記義務化の注意点と罰則をご覧ください。

6-2. トラブルへの影響

影響1: 相続手続きの顕在化

従来: 相続登記をせずに放置するケースが多かった
義務化後: 相続登記が必須となり、遺産分割協議が必要に
→ トラブルが顕在化する可能性が高まる

影響2: 共有名義の増加リスク

従来: 「とりあえず共有名義にして放置」が可能だった
義務化後: 登記が必要なため、共有名義が増加
→ 次世代（いとこ同士）での共有はさらに複雑化

影響3: 早めの対応が必要

相続開始から3年以内に登記が必要
遺産分割協議が長引くと期限に間に合わない可能性
→ 早めにトラブル予防策を講じることが重要

遺産分割協議が長引くと、相続登記の期限（3年）に間に合わない可能性があります。早めに評価額を確定し、分割方法を決定することが重要です。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産鑑定評価の費用は誰が負担するのですか？

A: 相続人全員で負担するのが一般的です。費用は相続財産から支出することも可能です。費用相場は戸建て・マンションで20-40万円、土地のみで15-30万円です。

兄弟間で事前に合意し、評価額確定後の分割協議で費用を精算する方法が円滑です。

Q2. 共有名義のリスクを教えてください

A: 共有名義には以下のリスクがあります：

売却・賃貸・リフォームに全員の同意が必要
次世代（いとこ同士）での共有はさらに複雑化
固定資産税の負担割合で揉める可能性
一人が認知症になると手続きが困難に
2023年民法改正で共有物分割請求がしやすくなったが、トラブルの火種になります

特に次世代への相続では、いとこ同士での共有となり、さらに複雑化するため、早期の解消が重要です。

Q3. 代償金の支払いが難しい場合はどうすればいいですか？

A: 以下の方法があります：

銀行から融資を受ける（不動産担保ローン）
代償金を分割払いにする（遺産分割協議書に明記）
換価分割に変更する（実家を売却して現金で分ける）

代償金の分割払いを選択する場合は、支払期間・利息・担保設定などを遺産分割協議書に明記し、公正証書にしておくと安心です。

Q4. 相続登記義務化の期限（3年）に間に合わない場合はどうなりますか？

A: 正当な理由なく期限に間に合わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、以下の場合は正当な理由として認められる可能性があります：

遺産分割協議が長期化している
相続人の所在が不明
訴訟・調停中

期限に間に合わない可能性がある場合は、法務局に相談することをおすすめします。

Q5. 兄弟間で感情的な対立がある場合、どうすればいいですか？

A: 早めに第三者（専門家）を介入させることをおすすめします：

弁護士: 遺産分割協議の仲介、調停・審判の代理
税理士: 相続税の計算、節税対策
不動産鑑定士: 不動産の評価額の客観化

感情的な対立が激化する前に、専門家を介入させることで、冷静な協議が可能になります。特に弁護士を間に入れることで、法的な観点から公平な提案を受けられます。

Q6. 実家を売却する場合、兄弟全員の同意が必要ですか？

A: 換価分割の場合、遺産分割協議で「売却して代金を分ける」ことに全員が合意すれば、売却自体は代表者1人が行うことも可能です。ただし、売却価格や売却方法については事前に全員で合意しておくことが重要です。

売却価格の下限を決めておく、複数の不動産業者に査定を依頼して最高値を選ぶなど、具体的なルールを決めておくとトラブルを防げます。

Q7. 不動産評価額を下げる補正（不整形地補正など）は自分で計算できますか？

A: 相続税評価額の補正は、国税庁の「財産評価基本通達」に基づき計算できますが、複雑なケースでは専門家（税理士、不動産鑑定士）に依頼することをおすすめします。特に、補正率の適用誤りは税務調査でのトラブルにつながる可能性があります。

不整形地補正や間口狭小補正は、測量図と現地調査が必要なため、専門家による正確な評価が望ましいです。

Q8. 遺産分割協議が長引くと、相続税の申告期限（10ヶ月）に間に合わない場合はどうなりますか？

A: 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）に遺産分割が未了の場合、以下の対応が必要です：

法定相続分で仮申告する
遺産分割が確定した後、修正申告または更正の請求を行う
小規模宅地等の特例は、仮申告時には適用できないため、分割確定後に適用する

遺産分割が長引くと、小規模宅地等の特例（80%減額）が使えず、相続税が高額になる可能性があります。

小規模宅地等の特例について詳しくは、小規模宅地等の特例を最大限活用する方法をご覧ください。

Q9. 調停・審判になった場合、どのくらい時間とお金がかかりますか？

時間: 平均審理期間は11.8ヶ月、長い場合は2-3年
費用:
- 弁護士費用: 着手金20-50万円 + 成功報酬（遺産総額の10-20%）
- 不動産鑑定評価: 20-40万円（調停・審判で必要になる場合）
- 裁判所費用: 1,200円〜（収入印紙）

調停・審判に進む前に、専門家を介入させて円満解決を目指すことをおすすめします。結果的に時間とコストを大幅に削減できます。

Q10. 不動産鑑定士に相談するメリットは何ですか？

A: 不動産鑑定士に相談するメリット：

不動産の適正な評価額を算定できる
評価額を下げる補正（不整形地補正など）の活用を提案できる
代償金算定の根拠を明確にできる
調停・審判でも採用される鑑定評価書を作成できる
不動産の売却・賃貸の判断材料を提供できる

特に、不動産の評価額で兄弟間の意見が合わない場合、不動産鑑定士の鑑定評価を取ることで、客観的な根拠が示され、合意形成がスムーズになります。

8. まとめ

実家の相続で兄弟が揉める主な原因は、「不動産の評価額の認識差」と「処分方法の意見の相違」です。トラブルを防ぐには、以下の5つの実務ノウハウが重要です：

早めに不動産の評価額を確定する：相続開始後1-3ヶ月以内に、固定資産税評価証明書・路線価・不動産仲介業者の査定を取得し、揉めそうなら不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する
不動産鑑定評価を取る：代償分割を予定している場合や、評価額で意見が合わない場合は、不動産鑑定士の鑑定評価を取ることで客観的な根拠が示され、合意形成がスムーズになる
専門家に相談する：遺産分割協議が行き詰まったら、弁護士・税理士・不動産鑑定士に早めに相談し、冷静な協議を進める
感情的にならず、冷静に協議：過去の不満を持ち込まず、法定相続分を基準に考え、必要なら第三者を介入させる
共有名義を避ける：「とりあえず共有」はトラブルの火種になるため、代償分割または換価分割を選択する

不動産鑑定士からのメッセージ: 「不動産の評価額は、相続トラブルの最大の原因です。早めに評価額を確定させ、客観的な根拠をもとに協議を進めることで、円満な解決が可能になります。費用はかかりますが、調停・審判に進むよりも時間とコストを大幅に削減できます。」

次のアクション:

実家の固定資産税評価証明書を取得する
路線価を確認し、相続税評価額を概算する
不動産仲介業者に査定依頼する（無料）
揉めそうなら、不動産鑑定士に相談する

相続対策について体系的に知りたい方は、相続対策チェックリストをご覧ください。